Rumah Freehold Atau Leasehold — Mana Satu Lebih Berbaloi Untuk Pembeli Rumah Pertama

Pernah tak anda jumpa rumah yang lokasinya sangat strategik, reka bentuknya cukup menarik, harganya pula masuk dalam bajet anda — tapi sebaik sahaja melihat status pegangan tanah pada carian rasmi, perkataan “pajakan” (leasehold) terus membuatkan anda ragu-ragu untuk meneruskan pembelian?

Satu fenomena biasa dalam kalangan pembeli rumah pertama di Malaysia adalah ketakutan melampau terhadap status leasehold. Wujud tanggapan awam bahawa rumah pegangan bebas (freehold) adalah satu-satunya pilihan yang selamat, manakala rumah leasehold ibarat bom jangka yang akan dirampas kerajaan sebaik sahaja cukup tempoh 99 tahun.

Persoalannya, adakah tanggapan ini tepat secara fakta undang-undang, atau sekadar momokan kedai kopi? Sebelum anda membuat keputusan komitmen kewangan terbesar dalam hidup anda, mari kita perhalusi hakikat sebenar di sebalik dua status pegangan tanah ini.

Memahami Asal Usul Pegangan Tanah Melalui Kanun Tanah Negara

Untuk memahami kenapa wujud julat antara freehold dengan leasehold, kita perlu melihat kepada Kanun Tanah Negara [Akta 828]. Mengikut Seksyen 76 KTN, Pihak Berkuasa Negeri diberi kuasa untuk melupuskan tanah Kerajaan sama ada untuk selama-lamanya (freehold) atau bagi suatu tempoh tidak melebihi 99 tahun (leasehold).

Namun, pindaan kepada KTN pada tahun 1984 melalui Seksyen 76(aa) telah memperketatkan kelulusan tanah selama-lamanya. Pemilikan freehold kini dibatasi kepada keadaan khas tertentu sahaja, seperti permohonan Persekutuan atau untuk tujuan awam.

Impaknya kepada pembeli rumah hari ini adalah sangat nyata: penawaran unit freehold baharu daripada pemaju semakin terhad. Majoriti kawasan perumahan baharu di pusat bandar dibina atas tanah leasehold. Perbezaan ini berlaku disebabkan sejarah kelulusan pemberimilikan tanah oleh kerajaan negeri pada zaman berkenaan, bukannya indikator sama ada sesebuah kawasan itu bagus atau berharga.

Mengikut Seksyen 46(1)(a) KTN, apabila tempoh pajakan 99 tahun tamat, tanah tersebut secara automatik akan kembali menjadi tanah Kerajaan Negeri. Inilah punca utama ketakutan pembeli. Walau bagaimanapun, undang-undang dan dasar pentadbiran tanah menyediakan mekanisme khas untuk pemilik mengemukakan permohonan penyambungan tempoh pajakan.

Mitos Babak 99 Tahun Dan Hak Pengambilan Tanah Kerajaan

Banyak khabar angin yang mendakwa bahawa apabila pajakan tamat, keluarga anda akan terus dihalau keluar dari rumah tersebut. Hakikatnya, pemilik berhak mengemukakan permohonan untuk melanjut tempoh pajakan sebelum ia tamat.

Sejak kelulusan Seksyen 90A KTN melalui Akta Kanun Tanah Negara (Pindaan) 2016 [Akta A1516], Pihak Berkuasa Negeri boleh melanjutkan tempoh pegangan pajakan secara terus tanpa perlu pemilik menyerahkan balik tanah di bawah Seksyen 197 dan memohon semula. Permohonan lanjutan tempoh pegangan (PLTP) ini boleh dibuat pada bila-bila masa sepanjang pajakan masih berjalan, termasuk melalui portal digital seperti e-Tanah di Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur.

Di samping itu, wujud juga andaian bahawa rumah freehold kebal daripada diambil oleh pihak kerajaan. Hakikatnya, di bawah Seksyen 3 Akta Pengambilan Tanah 1960 [Akta 486], Pihak Berkuasa Negeri mempunyai kuasa undang-undang untuk mengambil mana-mana tanah berimilik bagi maksud awam atau pembangunan ekonomi. Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan tidak memberikan kekebalan mutlak daripada pengambilan tanah, sebaliknya memberikan jaminan bahawa pemilik akan mendapat pampasan yang memadai mengikut penilaian Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH).

Polisi Lanjutan Pajakan Selangor: Dua Laluan Yang Sangat Berbeza

Setiap negeri di Malaysia mempunyai dasar pentadbiran tanah yang tersendiri kerana urusan tanah tertakluk di bawah Senarai Negeri (Jadual Kesembilan, Perlembagaan Persekutuan). Di Selangor, Kaedah-Kaedah Tanah Selangor menetapkan dua pilihan khas bagi pemilik rumah kediaman leasehold yang ingin melanjutkan pajakan:

Laluan 1: Premium Nominal RM1,000

Pemilik boleh memperbaharui pajakan sehingga 99 tahun dengan membayar kadar nominal RM1,000 sahaja. Walau bagaimanapun, laluan ini disertakan dengan satu syarat sekatan yang sangat tegas: anda tidak boleh menjual atau memindahkan hak milik rumah tersebut kepada pihak ketiga di pasaran terbuka. Pindah milik hanya dibenarkan kepada ahli keluarga terdekat iaitu suami, isteri, atau anak-anak kandung / anak angkat yang sah di sisi undang-undang.

Bagi anda yang berhasrat membeli rumah leasehold di Selangor daripada pemilik asal yang pernah menggunakan laluan RM1,000 ini, transaksi jual beli tidak akan dapat dilaksanakan di pasaran terbuka melainkan pemilik asal membayar baki premium penuh terlebih dahulu.

Laluan 2: Premium Penuh Bagi Pasaran Terbuka

Sekiranya rumah tersebut dijangka akan dijual di pasaran bebas pada masa hadapan, pemilik wajib membayar premium penuh mengikut formula pentadbiran tanah negeri:

seperempat kali satu per seratus kali Nilai Tanah kali 99 tahun kali Luas Tanah

Satu perkara kritikal yang perlu anda faham adalah kiraan nilai tanah dalam formula ini dinilai secara rasmi oleh JPPH mengikut tapak tanah sahaja, tanpa mengambil kira nilai binaan bangunan di atasnya. Kerajaan negeri Selangor turut menawarkan diskaun premium sebanyak 30% sekiranya kelulusan Borang 5A dijelaskan dalam tempoh enam bulan dari tarikh pengeluaran.

Kelainan Dasar Negeri Sembilan: Penukaran Status Pajakan Kepada Freehold

Bagi pembeli yang mencari hartanah di Negeri Sembilan, senarionya adalah berbeza sama sekali berbanding Selangor. Kerajaan Negeri Sembilan telah melaksanakan dasar khas yang membenarkan perumahan kediaman leasehold ditukar status kepada pegangan selama-lamanya (freehold).

Prosedur ini dijalankan melalui permohonan penyerahan dan pemberimilikan semula menggunakan Borang 12A KTN. Premium yang dikenakan bagi permohonan ini ditetapkan pada kadar flat RM1.00 bagi setiap satu kaki persegi untuk lot kediaman biasa, atau kadar nominal RM500 per lot untuk rumah kos rendah kerajaan.

Namun demikian, pengecualian khas terpakai. Dasar penukaran ini tidak terpakai secara menyeluruh di seluruh negeri. Ia tidak terpakai kepada Kampong Baru Cina dan Kampung Tersusun, serta hanya terhad kepada taman perumahan yang telah digazetkan secara rasmi mengikut daerah seperti kawasan Taman Marida, Taman Desa Rhu, dan Taman Paroi Jaya di Seremban. Pembeli tidak boleh mengandaikan mana-mana rumah leasehold di Negeri Sembilan automatik boleh ditukar kepada freehold tanpa menyemak status warta perumahan tersebut terlebih dahulu di Pejabat Tanah dan Galian (PTG) Negeri Sembilan.

Sekatan Kepentingan Dan Proses Kebenaran Pindah Milik

Banyak pembeli membuat kesilapan dengan menganggap isu borang permohonan kebenaran (consent) hanya terhad kepada tanah leasehold. Hakikatnya, keperluan memohon Kebenaran Pindah Milik daripada Pihak Berkuasa Negeri bergantung kepada Sekatan Kepentingan yang tertera pada muka depan geran tanah di bawah Seksyen 120 KTN, bukannya jenis pegangan semata-mata.

Sesebuah rumah freehold di kawasan tertentu tetap boleh mempunyai sekatan kepentingan yang memerlukan kebenaran State Authority sebelum proses pindah milik atau gadaian bank diluluskan.

Proses kelulusan kebenaran ini kini semakin cekap. Contohnya di Selangor, permohonan Kebenaran Pindah Milik telah dilaksanakan secara penuh di platform digital e-Tanah bagi memangkas masa pemprosesan pentadbiran secara manual.

Sebagai pembeli rumah pertama, apa yang paling penting apabila meneliti carian rasmi (carian rasmi hakmilik) adalah dengan menyemak dua perkara utama: baki tempoh pajakan yang masih tinggal dan sebarang sekatan kepentingan yang tercatat pada geran.

Strategi Bijak Untuk Pembeli Rumah Pertama

Memilih antara freehold dengan leasehold bukanlah mengenai mencari status pegangan yang sempurna, sebaliknya menguruskan risiko kewangan dan menilai matlamat pembelian anda sendiri.

Jika keutamaan anda adalah untuk kediaman jangka panjang keluarga yang ingin diwarisi rentas generasi tanpa kekangan sekatan pentadbiran, rumah freehold yang memenuhi bajet memang menjadi pilihan ideal.

Namun, sekiranya rumah leasehold tersebut terletak di lokasi emas yang mempunyai akses pengangkutan mantap, kadar sewa tinggi, serta harga tawaran yang lebih berpatutan berbanding unit freehold di kawasan sama, ia tetap merupakan satu pelaburan yang munasabah. Langkah paling wajar sebelum menandatangani sebarang Perjanjian Jual Beli (SPA) adalah membuat semakan carian rasmi geran bersama guaman hartanah bagi memastikan baki tempoh pajakan dan syarat sekatan berada dalam keadaan teratur.

Artikel berkaitan: Kesilapan Pembeli Rumah Pertama · Deposit Rumah Pertama