Deposit Rumah Pertama: Kenapa Simpanan Anda Sentiasa Tidak Cukup

Majoriti bakal pembeli rumah di Malaysia menyasarkan simpanan deposit 10% daripada harga hartanah, kemudian mendapati wang tersebut tidak mencukupi pada hari perjanjian jual beli ditandatangani. Masalahnya bukan kadar simpanan yang rendah. Masalahnya adalah sasaran itu sendiri memang salah dari awal, dan tiga struktur kewangan yang berbeza bekerja serentak untuk memastikan jurang tersebut tidak pernah tertutup. Artikel ini membedah ketiga tiga struktur tersebut, berserta angka sebenar dan insentif rasmi yang masih terpakai pada tahun 2026.

Punca Pertama: Kenapa Deposit Rumah Pertama 10% Bukan Kos Kemasukan Sebenar

Deposit 10% adalah jumlah minimum yang diperlukan kerana had pembiayaan perumahan standard adalah 90%. Angka itu betul. Yang tidak betul adalah anggapan bahawa 10% itulah keseluruhan wang tunai yang perlu keluar pada hari transaksi.

Bank Negara Malaysia menetapkan had nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) sebanyak 90% untuk pinjaman perumahan pertama dan kedua, dan had ini jatuh kepada 70% bermula pinjaman perumahan ketiga yang masih tertunggak. Peraturan ini berkuat kuasa sejak 3 November 2010 dan dikira berdasarkan rekod CCRIS pemohon. Baki 10% itu wajib datang daripada tunai pembeli sendiri.

Tetapi di sebelah baki 10% tersebut, terdapat satu senarai kos statutori dan perundangan yang tiada kaitan langsung dengan deposit, dan kesemuanya perlu diselesaikan dalam tempoh yang sama.

Senarai kos yang wajib disediakan pada hari SPA

• Duti setem pindah milik (MOT) — dikenakan secara berperingkat di bawah Akta Setem 1949: 1% bagi RM100,000 pertama, 2% bagi baki sehingga RM500,000, dan 3% bagi baki sehingga RM1 juta.
• Duti setem perjanjian pinjaman — 0.5% daripada jumlah pembiayaan yang diluluskan.
• Yuran guaman perjanjian jual beli — di bawah Perintah Saraan Peguamcara 2023 yang berkuat kuasa 15 Julai 2023, kadar bagi RM500,000 pertama adalah 1.25%, tertakluk kepada minimum RM500. Peguam dibenarkan memberi diskaun sehingga 25% daripada kadar tersebut.
• Yuran guaman perjanjian pinjaman — dikira atas jumlah yang dibiayai, mengikut skala yang sama.
• Yuran penilaian hartanah — 0.25% bagi RM100,000 pertama dan 0.2% bagi baki berikutnya, ditambah cukai perkhidmatan dan pembayaran luar jangka.
• Disbursement kedua dua firma guaman — carian hakmilik, pendaftaran, penyeteman salinan pendua dan kos pentadbiran.
• MRTA atau MLTA — bergantung kepada umur, tempoh dan jumlah pembiayaan, biasanya antara RM10,000 hingga RM20,000. Kos ini boleh dimasukkan ke dalam pinjaman, tetapi berbuat demikian menaikkan ansuran bulanan dan bukan setiap bank membenarkannya untuk setiap pakej.

Pengiraan sebenar: rumah subsale RM400k

Bagi pembeli yang bukan pembeli rumah pertama, atau yang perjanjian jual belinya jatuh di luar tempoh pengecualian, kedudukan tunainya adalah seperti berikut:

Ini bersamaan 14.5% hingga 15% daripada harga jualan. Jurang di atas deposit asas adalah RM18,000 hingga RM20,000 — dan inilah jurang yang paling kerap merosakkan transaksi di pertengahan jalan, selepas booking deposit dibayar dan sebelum pembiayaan sempurna.

Angka ini belum termasuk MRTA. Sekiranya perlindungan tersebut dibayar secara tunai dan bukan dimasukkan ke dalam pinjaman, jumlah keseluruhan boleh mencecah RM70,000.

Kedudukan pembeli rumah pertama adalah berbeza sama sekali

Perbezaan antara pembeli kali pertama dan pembeli biasa pada tahun 2026 adalah besar, dan ia perlu dinyatakan secara berasingan supaya tidak mengelirukan.

Di bawah Belanjawan 2026, pengecualian duti setem sepenuhnya ke atas surat cara pindah milik dan perjanjian pinjaman bagi pembelian rumah pertama berharga sehingga RM500k telah dilanjutkan selama dua tahun sehingga 31 Disember 2027. Syaratnya: pemohon adalah warganegara Malaysia, tidak pernah memiliki mana mana hartanah kediaman, hartanah tersebut berstatus kediaman, dan perjanjian jual beli disempurnakan dalam tempoh pengecualian.

Bagi rumah RM400k, pengecualian ini membuang RM7,000 duti MOT dan RM1,800 duti perjanjian pinjaman — penjimatan tunai sebanyak RM8,800. Kos kemasukan jatuh kepada sekitar RM51,000 hingga RM53,000, iaitu kira kira 12.5% hingga 13%.

Bagi rumah RM500k, pengecualian yang sama bernilai RM9,000 duti MOT campur RM2,250 duti pinjaman, iaitu RM11,250 secara keseluruhan.

Satu perkara perlu dijelaskan kerana ia masih beredar luas dalam kandungan dalam talian: pelepasan separa 75% bagi hartanah dalam julat RM500,001 hingga RM1 juta adalah sebahagian daripada kempen i-MILIKI yang telah tamat pada 31 Disember 2023 dan tidak diperbaharui. Sesiapa yang merancang pembelian berdasarkan angka tersebut sedang merancang berdasarkan insentif yang sudah tidak wujud.

Punca Kedua: DSR Yang Sudah Terbeban Sebelum Permohonan Dibuat

Nisbah Khidmat Hutang, atau Debt Service Ratio, adalah nisbah jumlah komitmen ansuran bulanan berbanding pendapatan pemohon. Ia adalah penapis pertama yang menentukan sama ada permohonan pembiayaan perumahan diluluskan atau ditolak.

Mitos yang perlu dibetulkan

Terdapat satu salah faham yang sangat meluas bahawa Bank Negara Malaysia menetapkan siling DSR sebanyak 60%. Ini tidak benar. Bank Negara tidak menetapkan sebarang had DSR berangka.

Apa yang Bank Negara tetapkan adalah Guidelines on Responsible Financing — bank wajib menilai kemampuan membayar balik berdasarkan pendapatan selepas potongan berkanun seperti KWSP, PERKESO dan cukai pendapatan. Setiap bank kemudiannya menetapkan siling DSR dalaman sendiri berdasarkan garis panduan tersebut. Dalam praktiknya, siling ini berlegar antara 60% hingga 70%, lebih ketat bagi pemohon berpendapatan rendah dan lebih longgar bagi pemohon berpendapatan tinggi.

Implikasi praktikalnya penting: dua bank boleh melihat slip gaji yang sama dan memberikan jawapan yang berbeza. Permohonan yang ditolak di satu bank bukan bermakna pemohon tidak layak secara mutlak.

Berapa harga rumah yang hilang kerana satu pinjaman kereta

Kesan komitmen sedia ada terhadap kuasa beli jauh lebih besar daripada yang disedari kebanyakan pembeli. Pertimbangkan ilustrasi berikut, menggunakan andaian kadar pembiayaan 4.0% setahun bagi tempoh 35 tahun, siling DSR 60%, dan margin pembiayaan 90%. Kadar ilustrasi ini sengaja dipilih secara konservatif memandangkan Kadar Dasar Semalaman kekal pada 2.75% sejak Julai 2025.

Seorang pemohon berpendapatan bersih RM5,000 sebulan mempunyai ruang komitmen maksimum RM3,000 pada siling 60%.

• Dengan pinjaman kereta RM1,050 sebulan dan pinjaman peribadi RM500 sebulan: baki untuk ansuran perumahan adalah RM1,450. Ini menyokong pembiayaan sekitar RM327,000, bersamaan harga hartanah sekitar RM363,000.
• Tanpa pinjaman kereta tersebut: baki naik kepada RM2,500. Ini menyokong pembiayaan sekitar RM564,000, bersamaan harga hartanah sekitar RM627,000.

Satu pinjaman kereta bernilai RM1,050 sebulan mengurangkan kuasa beli hartanah sebanyak lebih kurang RM263,000. Itu bukan perbezaan kecil. Itu adalah perbezaan antara rumah teres dua tingkat dan apartmen kos sederhana dalam kebanyakan pasaran Lembah Klang.

Kad kredit juga dikira walaupun baki dijelaskan sepenuhnya setiap bulan. Sesetengah institusi mengambil kira peratusan tertentu daripada had kad sebagai komitmen bulanan, dan kaedah pengiraan ini tidak diterbitkan secara terbuka serta berbeza antara bank. Pembeli yang memegang beberapa kad dengan had tinggi tetapi tidak pernah menggunakannya masih boleh mendapati DSR mereka lebih tinggi daripada jangkaan.

Punca Ketiga: Insentif Rasmi Yang Wujud Tetapi Tidak Digunakan

Struktur sokongan pemilikan rumah pertama di Malaysia pada tahun 2026 lebih luas berbanding kebanyakan pembeli sedari. Masalahnya adalah masing masing mempunyai mekanisme dan urutan yang berbeza, dan menggunakannya dalam susunan yang salah menyebabkan transaksi tersadai.

Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP dan SJKP MADANI)

Menurut Kementerian Kewangan, had jaminan SJKP dinaikkan daripada RM10 bilion kepada RM20 bilion di bawah Belanjawan 2026, dengan sasaran membantu lebih 80,000 pembeli rumah pertama, termasuk pekerja gig, peniaga kecil dan kakitangan kontrak. Sejak penubuhan Syarikat Jaminan Kredit Perumahan Berhad pada penghujung 2007 sehingga Disember 2025, skim ini telah meluluskan jaminan bagi lebih 104,000 permohonan dengan jumlah pembiayaan RM25 bilion.

Struktur kedua dua skim adalah seperti berikut:

• SJKP: jaminan pembiayaan sehingga 110%, tertakluk kepada maksimum RM500,000, merangkumi pembiayaan pokok, MRTA atau MRTT, yuran guaman dan yuran penilaian.
• SJKP MADANI: jaminan pembiayaan sehingga 120%, tertakluk kepada maksimum RM360,000 — merangkumi sehingga 100% harga rumah, campur sehingga 20% bagi MRTA atau MRTT, yuran guaman, yuran penilaian, kos ubah suai dan pembelian perabot.

Dua syarat kelayakan yang jarang disebut tetapi menentukan kelulusan: jumlah bayaran balik kesemua pinjaman pemohon tidak boleh melebihi 65% pendapatan kasar bulanan, dan pemohon tidak boleh mempunyai rekod tertunggak CCRIS melebihi dua bulan dalam tempoh 12 bulan terkini.

Satu penjelasan yang penting: SJKP adalah jaminan, bukan pinjaman. Kerajaan menjamin sebahagian risiko kepada institusi kewangan, tetapi keputusan kredit tetap di tangan bank. Skim ini membuka pintu kepada pemohon tanpa slip gaji tetap yang sebelum ini ditolak secara automatik. Ia bukan kelulusan terjamin.

Pengeluaran Perumahan KWSP daripada Akaun Sejahtera

Di sinilah kesilapan perancangan paling kerap berlaku, dan ia berpunca daripada satu salah faham tentang urutan.

Ramai pembeli merancang untuk menggunakan pengeluaran Akaun Sejahtera bagi menyediakan deposit. Mekanismenya tidak berfungsi begitu. Pengeluaran perumahan KWSP diproses berdasarkan perjanjian jual beli dan dokumen pembiayaan yang telah disempurnakan. Bagi kes menampung deposit 10%, pembeli lazimnya perlu mengeluarkan wang tersebut daripada simpanan peribadi terlebih dahulu, kemudian menuntut semula daripada Akaun Sejahtera. Ia adalah bayaran balik, bukan modal awal.

Perbezaan ini bukan teknikaliti kecil. Pembeli yang datang ke meja peguam tanpa tunai di tangan, dengan andaian KWSP akan menampungnya pada hari itu, akan mendapati transaksi tergantung.

Terdapat juga perubahan struktur yang menjadikan masalah pengumpulan deposit ini lebih ketat, bukan lebih longgar. Berkuat kuasa 11 Mei 2024, KWSP menstruktur semula simpanan ahli bawah 55 tahun kepada tiga akaun. Akaun Sejahtera kini menerima 15% daripada caruman bulanan, turun daripada peruntukan 30% di bawah sistem dua akaun lama. Ia juga satu satunya akaun yang dibenarkan secara sah bagi pengeluaran perumahan di bawah Seksyen 5B Akta Kumpulan Wang Simpanan Pekerja 1991 — pengeluaran daripada Akaun Persaraan bagi pembelian hartanah sebelum bersara adalah dilarang.

Kesimpulan praktikalnya: dana perumahan dalam KWSP kini terkumpul pada separuh kelajuan berbanding sebelum 2024. Pembeli yang merancang berdasarkan pengalaman generasi sebelumnya sedang menggunakan andaian yang sudah luput.

KWSP membenarkan pengeluaran perumahan bagi sehingga dua hartanah kediaman. Sekiranya simpanan telah digunakan untuk rumah pertama, hartanah tersebut mesti dijual atau dilupuskan sebelum permohonan untuk rumah kedua boleh dibuat.

Pelepasan cukai faedah pinjaman perumahan

Satu insentif dari Belanjawan 2025 (yang masih berkuat kuasa sehingga 2027) ini paling kurang dibincangkan, walaupun ia memberi kelegaan aliran tunai secara berterusan selepas pembelian:

• Hartanah berharga sehingga RM500k: pelepasan cukai sehingga RM7,000 setahun.
• Hartanah berharga RM500k hingga RM750k: pelepasan cukai sehingga RM5,000 setahun.

Pelepasan ini boleh dituntut bagi tiga tahun taksiran berturut turut, dengan syarat perjanjian jual beli ditandatangani antara 1 Januari 2025 dan 31 Disember 2027.

Kelebihan struktur ini adalah ia menyerang masalah yang berbeza daripada pengecualian duti setem. Duti setem mengurangkan kos kemasukan pada hari SPA. Pelepasan cukai pula mengurangkan beban tahunan sepanjang tiga tahun pertama pemilikan — tempoh yang secara statistik paling mencabar bagi pemilik rumah kali pertama.

Penjawat awam mempunyai laluan tersendiri

Di bawah Belanjawan 2026, had pembiayaan Skim Pembiayaan Perumahan Belia melalui Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam dinaikkan kepada RM1 juta, dijangka memberi manfaat kepada kira kira 48,000 penjawat awam muda. Bagi kakitangan sektor awam, membandingkan tawaran LPPSA dengan pembiayaan bank komersial sebelum membuat keputusan adalah langkah asas yang masih kerap dilangkau.

Susunan Yang Betul: Langkah Demi Langkah

Kebanyakan kegagalan transaksi berpunca daripada urutan yang salah, bukan daripada kekurangan maklumat. Susunan yang berikut menutup jurang tersebut:

1. Semak CCRIS dan CTOS terlebih dahulu. Laporan CCRIS boleh diperoleh secara percuma melalui portal eCCRIS Bank Negara Malaysia. Selesaikan sebarang rekod tertunggak sebelum meneruskan.
2. Kira DSR sedia ada sebelum melihat mana mana hartanah. Kenal pasti komitmen yang boleh diselesaikan atau distruktur semula. Menutup satu pinjaman peribadi sebelum memohon selalunya memberi kesan lebih besar berbanding menambah beberapa ribu ringgit kepada simpanan.
3. Dapatkan pra kelulusan pembiayaan. Kebanyakan bank menawarkan penilaian awal tanpa kos. Ini mengelakkan senario paling merugikan iaitu menandatangani perjanjian jual beli dan membayar booking deposit sebelum mendapat kepastian pembiayaan.
4. Bina sasaran tunai pada 13% hingga 15%, bukan 10%. Sekiranya kelayakan pembeli rumah pertama terpakai dan harga hartanah berada di bawah RM500k, sasaran boleh diturunkan kepada 12.5% hingga 13%.
5. Semak kelayakan SJKP atau LPPSA sebelum menyempitkan pilihan hartanah. Skim ini mempengaruhi julat harga yang boleh dipertimbangkan, jadi ia perlu disemak lebih awal, bukan selepas hartanah dipilih.
6. Rundingkan diskaun yuran guaman. Perintah Saraan Peguamcara 2023 membenarkan diskaun sehingga 25%. Ia perlu diminta, kerana ia tidak diberikan secara automatik.
7. Sahkan mekanisme pengeluaran KWSP untuk kes khusus anda dengan KWSP secara langsung, kerana kaedah pembayaran berbeza mengikut jenis pengeluaran.

Faktor Yang Sering Terlepas: Jurang Penilaian Bank

Walaupun selepas kesemua perancangan di atas dilakukan dengan betul, satu perkara masih boleh memaksa pembeli mengeluarkan tunai tambahan yang tidak dirancang: harga pembelian yang melebihi nilai pasaran.

Bank membiayai berdasarkan nilai penilaian, bukan berdasarkan harga yang dipersetujui antara pembeli dan penjual. Sekiranya hartanah dibeli pada harga RM450k tetapi dinilai pada RM420k, margin 90% dikira atas RM420k. Bezanya ditanggung sepenuhnya oleh pembeli secara tunai, di atas dan melebihi deposit serta kesemua kos perundangan.

Bagi pembelian subsale, tiga perkara wajib disemak sebelum sebarang komitmen dibuat:

• Tenure hartanah — FREEHOLD atau LEASEHOLD. Bagi hakmilik pajakan, baki tempoh pajakan mempengaruhi kelulusan pembiayaan dan tempoh maksimum yang ditawarkan bank.
• Status penawaran — BUMI LOT, NON-BUMI, atau OPEN. Lot Bumiputera memerlukan kelulusan pindah milik daripada pihak berkuasa negeri, dan syarat ini berbeza antara negeri.
• Penanda aras harga sekaki persegi — hartanah perlu dinilai berdasarkan rekod transaksi sebenar Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta, bukan berdasarkan harga yang diletakkan penjual atas sentimen atau kos pengubahsuaian yang telah dibelanjakan.

Menurut Ejen Hartanah Berdaftar Syakir Zainol, yang telah berkhidmat dalam pasaran Kuala Lumpur, Selangor dan Negeri Sembilan sejak 2014, kes penetapan harga emosi oleh penjual subsale adalah antara punca paling kerap transaksi gagal pada peringkat akhir — bukan kerana pembeli tidak layak, tetapi kerana jurang penilaian yang tidak dijangka memaksa mereka mencari tunai tambahan yang mereka memang tidak ada.

Kesimpulan

Kesukaran mengumpul deposit rumah pertama di Malaysia bukan semata mata masalah disiplin kewangan individu. Ia adalah hasil tiga struktur yang bekerja serentak: sasaran 10% yang memang tidak mencerminkan kos kemasukan sebenar, komitmen sedia ada yang menghakis kapasiti DSR sebelum permohonan bermula, dan satu set insentif rasmi yang wujud tetapi memerlukan urutan tertentu untuk berfungsi.

Ketiga tiganya boleh diuruskan. Tetapi ia hanya boleh diuruskan oleh pembeli yang bekerja dengan angka yang betul dari awal, bukan angka yang diandaikan.

Artikel berkaitan: Jurang duti setem MOT yang dibincang di atas berkait rapat dengan proses Beza SPA dan MOT: Kenapa Anda Tandatangan Dua Dokumen. Untuk semak DSR anda sebelum mula memburu rumah, rujuk Semak Kelayakan Loan Sebelum Jatuh Cinta. Sebagai laluan alternatif yang boleh elak sebahagian tekanan deposit ini, ada juga pilihan Bina Rumah Atas Tanah Sendiri yang patut dipertimbangkan.

Untuk semakan kelayakan dan pengiraan kos kemasukan berdasarkan situasi kewangan serta hartanah sasaran anda secara khusus, hubungi Ejen Hartanah Berdaftar Syakir Zainol untuk perbincangan lanjut.

Nota: Kadar, ambang dan pengecualian yang dinyatakan adalah berdasarkan peruntukan yang berkuat kuasa pada Julai 2026. Peruntukan Belanjawan dan garis panduan institusi kewangan boleh berubah. Sahkan angka semasa dengan LHDN, KWSP, SJKP atau institusi kewangan anda sebelum membuat sebarang komitmen.