Tumpang Lawyer Semasa Jual Rumah: Kenapa Peguam Pembeli Tidak Wajib Menjaga Kepentingan Anda

Tumpang lawyer jual rumah — itu istilah yang paling kerap saya dengar. Ramai penjual rumah di Malaysia bertanya soalan yang sama: bolehkah mereka menumpang peguam pembeli untuk menjimatkan kos guaman, tanpa melantik peguam sendiri? Jawapan ringkasnya “boleh”, tetapi soalan yang lebih penting ialah — apa sebenarnya yang penjual jimatkan, dan apa yang mereka korbankan? Artikel ini mengupas kedudukan undang-undang sebenar, kewajipan fidusiari peguam dalam sesebuah transaksi hartanah, dan risiko praktikal yang jarang diterangkan kepada penjual sebelum mereka menandatangani Perjanjian Jual Beli (SPA).

Kedudukan Undang-Undang: Kenapa Satu Firma Tidak Boleh Wakil Dua Pihak

Amalan konveyansing hartanah di Malaysia beroperasi di bawah prinsip asas: satu firma guaman hanya boleh mewakili satu pihak dalam satu transaksi jual beli yang sama. Prinsip ini disokong oleh beberapa lapisan peraturan profesion undang-undang:

• Order 7(1), Solicitors’ Remuneration Order 2005 menetapkan larangan am — seorang peguam tidak boleh bertindak bagi lebih daripada satu pihak dalam satu transaksi yang sama.
• Bar Council Conveyancing Practice Rulings mengukuhkan larangan ini dalam konteks amalan konveyansing harian firma guaman.
• Seksyen 84, Legal Profession Act 1976 memperincikan larangan khusus untuk transaksi jualan pemaju perumahan — peguam yang mewakili pemaju tidak boleh turut mewakili pembeli dalam transaksi yang sama.

Sebab di sebalik larangan ini mudah: konflik kepentingan. Pembeli dan penjual dalam satu transaksi jual beli bukan berkongsi kepentingan yang sama — mereka adalah dua pihak dengan matlamat yang secara struktur bertentangan antara satu sama lain untuk hal yang sama: harga, terma pembayaran, syarat penyerahan, dan tanggungan risiko.

Apabila hanya satu firma guaman terlibat dalam sesebuah subjual (subsale) — situasi yang lebih lazim berbanding jualan pemaju — firma tersebut secara realitinya dilantik oleh pembeli, dibayar oleh pembeli, dan terikat secara fidusiari kepada pembeli sahaja. Penjual dalam situasi ini “menumpang” proses guaman tersebut, tanpa hubungan peguam-klien yang sah dengan firma berkenaan.

Mitos “Neutral”: Kedudukan Sebenar Peguam Pembeli

Salah faham yang paling kerap berlaku di kalangan penjual ialah menganggap peguam pembeli sebagai wakil neutral — seseorang yang berdiri di tengah-tengah, menjaga kepentingan kedua-dua belah pihak secara adil.

Ini bukan kedudukan sebenar peguam tersebut, dari segi undang-undang mahupun etika profesion.

Peguam pembeli bukan musuh penjual. Mereka tidak akan menganiaya, menipu, atau cuba menyabotaj penjual secara sengaja — itu akan menjadi kesalahan profesional yang serius. Tetapi isu sebenar bukan soal niat baik atau buruk. Isu sebenar ialah: adakah peguam tersebut mempunyai kewajipan fidusiari untuk mempertahankan kepentingan penjual sekiranya timbul percanggahan (dispute) antara penjual dan pembeli?

Jawapannya tidak. Tugas fidusiari seorang peguam terikat secara eksklusif kepada kliennya sahaja — dalam kes ini, pembeli. Peguam tidak berhutang sebarang nasihat, perlindungan, atau pembelaan kepada penjual, bukan kerana mereka tidak beretika, tetapi kerana penjual bukan klien mereka dari sudut undang-undang.

Risiko Tumpang Lawyer Jual Rumah: Apa Ertinya Bagi Penjual

Memahami prinsip undang-undang di atas penting, tetapi kesan praktikalnya kepada penjual lebih penting lagi. Berikut tiga implikasi sebenar apabila penjual bergantung sepenuhnya kepada peguam pembeli tanpa wakil sendiri.

1. Tiada Nasihat Bebas Terhadap Klausa Berat Sebelah

Apabila SPA mengandungi klausa yang secara struktur menguntungkan pembeli — sebagai contoh, syarat penyerahan milik, tempoh notis pemulihan (cure period), atau peruntukan penalti — peguam pembeli tidak mempunyai obligasi profesional untuk menegur atau menjelaskan implikasi klausa tersebut dari sudut kepentingan penjual.

Ini bukan bermaksud peguam tersebut sembunyikan maklumat secara sengaja. Ia semata-mata kerana menjaga kepentingan penjual tidak termasuk dalam skop tugas mereka. Akibatnya, penjual sering menandatangani dokumen yang tidak difahami sepenuhnya, tanpa mana-mana profesional yang secara sah bertanggungjawab menjelaskannya dari perspektif penjual.

2. Tafsiran Klausa Yang Tidak Jelas Akan Condong Kepada Pembeli

Dalam mana-mana transaksi hartanah, selalu ada ruang untuk tafsiran berbeza — terma yang boleh dibaca dua cara, syarat yang boleh dirunding semula, atau situasi yang tidak dijangka semasa penyediaan SPA.

Apabila isu sebegini timbul, peguam yang terlibat mempunyai kewajipan sah untuk menyelesaikannya mengikut kepentingan kliennya — iaitu pembeli. Ini bukan salah laku; ia memang tugas mereka. Masalahnya, penjual tidak mempunyai sesiapa yang secara sah bertugas mencondongkan tafsiran tersebut ke arah kepentingannya sendiri.

3. Risiko Teknikal Tanpa “Auditor” Bagi Pihak Penjual

Sesebuah transaksi jual beli hartanah membawa pelbagai tanggungan teknikal bagi penjual — cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT), terma pindah milik melalui Memorandum Pindah Milik (MOT), diskaj gadaian sedia ada (discharge of charge), dan pelbagai implikasi lain yang boleh menjejaskan penjual secara langsung.

Peguam pembeli tidak mempunyai kewajipan untuk mengenal pasti dan memaklumkan implikasi ini kepada penjual — itu bukan mandat mereka. Tanpa wakil sendiri, perkara-perkara teknikal ini berpotensi terlepas pandang, tanpa sesiapa yang bertanggungjawab menguruskannya bagi pihak penjual.

Bila Isu Ini Benar-Benar Timbul

Dalam kebanyakan transaksi yang berjalan lancar, ketiadaan wakil sendiri bagi penjual jarang kelihatan sebagai masalah. Dokumen ditandatangani, deposit dibayar, hak milik dipindah, dan transaksi selesai tanpa sebarang pertikaian.

Namun urusan hartanah tidak selalu berjalan lancar. Pertikaian mengenai syarat penyerahan, kelewatan pembayaran baki harga, atau percanggahan tafsiran klausa boleh timbul pada bila-bila masa sepanjang tempoh SPA berkuat kuasa. Pada saat itulah struktur “satu peguam, dua pihak yang menumpang” mendedahkan kelemahannya secara nyata — penjual berdiri tanpa nasihat undang-undang yang secara sah terikat untuk membela kepentingannya.

Kos Peguam Berasingan: Perbelanjaan Tambahan atau Insurans?

Melantik peguam sendiri sebagai penjual bukan kos tambahan yang membazir — ia adalah bayaran untuk seseorang yang secara undang-undang wajib berdiri di sebelah penjual sepanjang transaksi berlangsung. Bukan sekadar seseorang yang tidak menentang penjual, tetapi seseorang yang mempunyai kewajipan sah untuk membelanya.

Apabila transaksi berjalan lancar, kos ini kelihatan seperti perbelanjaan yang tidak perlu. Tetapi pada hari transaksi tergendala — dan ini berlaku lebih kerap daripada yang disedari kebanyakan penjual — barulah nilai sebenar peguam berasingan itu terserlah: ia bukan kos, ia insurans terhadap risiko berdiri seorang diri ketika keadaan menjadi rumit.

Kesimpulan

Menumpang peguam pembeli bukan satu kesalahan undang-undang, dan ia memang lazim diamalkan dalam pasaran hartanah subjual di Malaysia. Namun penjual perlu faham dengan jelas apa yang sebenarnya mereka setuju: firma guaman tersebut terikat secara fidusiari kepada pembeli, bukan kepada mereka. Ketiadaan wakil sendiri bermakna ketiadaan nasihat bebas, ketiadaan sokongan semasa tafsiran klausa dipertikaikan, dan ketiadaan “auditor” bagi risiko teknikal yang ditanggung penjual.

Keputusan untuk melantik peguam berasingan sepatutnya dibuat dengan kefahaman penuh terhadap struktur kewajipan ini — bukan semata-mata berdasarkan penjimatan kos jangka pendek.

Untuk semakan lanjut berdasarkan situasi transaksi anda, hubungi Ejen Hartanah Berdaftar Syakir Zainol.

Artikel berkaitan: Beza SPA dan MOT · Beza Booking Deposit Dan Earnest Deposit