Rumah pertama di Malaysia dan ASEAN: fahami harga, pinjaman dan kelayakan

Perbandingan rumah pertama di Malaysia dengan negara ASEAN perlu mengambil kira cara kadar kelulusan dikira, jenis kediaman, pendapatan isi rumah dan syarat sebenar pembiayaan. Angka harga atau kadar pinjaman sahaja belum mencukupi untuk menentukan pasaran mana yang lebih mudah dimasuki.

Keluhan yang sering muncul di media sosial hampir sama: harga rumah terlalu mahal, bank sukar meluluskan pinjaman dan negara jiran dikatakan menawarkan pembiayaan yang lebih murah. Sebelum menerima kesimpulan itu, perhatikan asas perbandingannya. Adakah angka tersebut mengukur perkara yang sama, untuk pembeli yang sama dan dalam tempoh yang sama?

Adakah 60% permohonan pinjaman rumah ditolak?

Angka penolakan sekitar 60%, atau kelulusan sekitar 40%, yang disebut dalam perbincangan industri boleh merujuk kepada nisbah nilai ringgit pembiayaan diluluskan berbanding nilai yang dipohon. Ukuran ini tidak boleh terus dibaca sebagai bilangan individu yang permohonannya gagal.

Bank Negara Malaysia (BNM) turut mengukur kelulusan berdasarkan bilangan permohonan pembiayaan yang diterima. Data yang dirujuk menunjukkan kadar kelulusan pinjaman perumahan 73.2% pada separuh pertama 2021, manakala purata bagi tempoh 2013 hingga 2019 sekitar 75.5%. Tempoh data ini perlu dikekalkan ketika angka tersebut digunakan; ia bukan kadar kelulusan semasa bagi setiap bank.

Antara punca permohonan bermasalah adalah baki pendapatan bersih atau residual income yang terlalu rendah selepas perbelanjaan sara hidup, rekod pembayaran CCRIS atau CTOS yang bermasalah, serta dokumen sokongan pendapatan yang tidak lengkap.

Oleh itu, pembeli perlu melihat profil kewangan sendiri dengan lebih dekat. Berapakah baki pendapatan selepas komitmen dan perbelanjaan asas? Adakah rekod pembayaran teratur dan dokumen pendapatan lengkap? Soalan ini membantu menjelaskan perkara yang akan dinilai ketika permohonan dipertimbangkan.

Harga rumah perlu dibandingkan dengan pendapatan

Menukar harga rumah negara lain kepada ringgit tidak memberikan perbandingan kemampuan yang lengkap. Nisbah harga rumah kepada pendapatan tahunan isi rumah memberikan konteks yang lebih berguna kerana ia menghubungkan kos kediaman dengan kemampuan penduduk setempat.

Menurut ULI Asia Pacific Home Attainability Index 2026, berdasarkan data 2025, kondominium Kuala Lumpur mencatatkan nisbah 4.4 kali pendapatan tahunan. Penanda aras ULI meletakkan nisbah 5.0 kali atau kurang dalam kategori mampu capai. Segmen tersebut berada dalam kelompok 10 segmen paling mampu capai yang diliputi laporan itu.

Sebagai perbandingan dalam laporan yang sama, kondominium Bangkok mencatatkan 14.9 kali pendapatan tahunan, rumah di Jakarta 17.3 kali, Hanoi 16.6 kali dan kondominium Manila 26.9 kali.

Namun, angka Kuala Lumpur itu khusus untuk kondominium. Bagi rumah atas tanah di Kuala Lumpur, nisbahnya 18.4 kali. Perbezaan ini menunjukkan mengapa jenis kediaman dan lokasi mesti dinyatakan dengan jelas. Kemampuan membeli sebuah kondominium tidak boleh digunakan untuk menggambarkan kemampuan membeli semua rumah di bandar yang sama.

Kadar rendah dan margin tinggi mempunyai syarat

OPR Malaysia berada pada 2.75% dari Julai 2025 hingga September 2026. Bank Indonesia pula menaikkan BI Rate kepada 5.75% pada Jun 2026, manakala kadar dasar Thailand berada pada 1.00% pada Ogos 2026. Angka ini mempunyai tarikh rujukan masing-masing dan tidak harus dibaca sebagai tawaran kadar pinjaman rumah kepada setiap pemohon.

Thailand turut melonggarkan had pinjaman kepada 100%. Walau bagaimanapun, margin pembiayaan yang tinggi tidak menjamin permohonan lulus. Laporan ULI yang dirujuk menyatakan harga kondominium Bangkok tertekan apabila pembeli tempatan sukar melepasi saringan kredit akibat beban hutang isi rumah.

Skim subsidi juga perlu dibaca bersama kumpulan sasarannya. FLPP Indonesia menawarkan kadar tetap 5% dan deposit serendah 1%, manakala skim Pag-IBIG Filipina menawarkan kadar 3% bagi segmen yang layak. Bantuan tersebut disasarkan kepada perumahan sosial dan golongan berpendapatan rendah, dengan kuota serta had pendapatan.

Bagi skim Filipina yang dibincangkan, kadar 3% merupakan kadar pengenalan untuk lima tahun pertama. Ia tidak boleh dianggap kadar tetap sepanjang tempoh pinjaman. Pembeli kelas menengah yang menggunakan pembiayaan komersial pula tidak semestinya menikmati terma subsidi yang sama.

Bantuan Singapura disertai saringan kelayakan

Sekitar sembilan daripada 10 keluarga pembeli rumah pertama yang mengambil kunci flat BTO pada 2024 dilaporkan mampu membayar ansuran pinjaman HDB sepenuhnya menggunakan caruman CPF. Bantuan turut merangkumi Enhanced CPF Housing Grant sehingga S$120,000.

Namun, mekanismenya mempunyai kawalan: had nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) 75%, Mortgage Servicing Ratio (MSR) 30% dan Total Debt Servicing Ratio (TDSR) 55%. Kelayakan turut melibatkan pendapatan, kewarganegaraan dan had hutang. Nilai bantuan perlu dibaca bersama syarat yang menentukan siapa boleh mendapatkannya.

Ruang pembiayaan rumah pertama di Malaysia

Di Malaysia, BNM tidak menetapkan had siling LTV bagi rumah pertama dan kedua; sekatan LTV 70% yang dirujuk bermula untuk pinjaman rumah ketiga sejak November 2010. Had DSR pula tertakluk kepada penilaian kredit bank, dan tempoh pinjaman dibenarkan sehingga 35 tahun. Ruang ini tetap memerlukan pemohon memenuhi penilaian kemampuan bayaran balik.

Di bawah Belanjawan 2026, pembeli rumah pertama mendapat pengecualian penuh duti setem pindah milik dan perjanjian pinjaman bagi hartanah berharga sehingga RM500,000 sehingga 31 Disember 2027. Jaminan pembiayaan melalui SJKP sehingga RM20 bilion turut disediakan bagi membantu golongan tanpa slip gaji tetap dan pekerja ekonomi gig.

Sebelum membuat keputusan, semak kelayakan bagi kemudahan yang berkaitan dengan keadaan anda. Lengkapkan dokumen pendapatan, urus rekod pembayaran dan kawal komitmen sedia ada. Gunakan angka yang sepadan dengan jenis rumah serta lokasi yang ingin dibeli untuk membina bajet rumah pertama anda.

Nota sumber: ULI Asia Pacific Home Attainability Index 2026 (data 2025), Laporan Kestabilan Kewangan BNM (separuh pertama 2021), serta penerbitan rasmi JPPH dan Belanjawan 2026.

Baca juga: Kesilapan pembeli rumah pertama dan panduan earnest deposit rumah subsale.