Overhang Hartanah Malaysia 2026: Breakdown Ikut Negeri

Ramai pembeli dengar perkataan “overhang” tapi tak pernah tengok angka sebenar di sebalik istilah tersebut. Overhang hartanah Malaysia 2026 kini mencatat rekod baharu: data terkini daripada Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) melalui NAPIC menunjukkan overhang hartanah kediaman negara meningkat buat suku keenam berturut-turut pada suku pertama 2026. Artikel ini pecahkan angka tersebut ikut negeri, apa puncanya, dan yang paling penting — apa ertinya untuk anda sebagai bakal pembeli.

Apa Itu Overhang Hartanah Sebenarnya

Overhang merujuk kepada unit kediaman yang telah siap dibina lengkap dengan sijil pematuhan (CCC), tetapi kekal tidak terjual selama sembilan bulan atau lebih selepas pelancaran. Ini bukan projek yang masih dalam pembinaan, dan bukan juga unit yang gagal dilancarkan — ini adalah rumah dan kondominium siap sepenuhnya yang berdiri kosong, menunggu pembeli.

Ejen Hartanah Berdaftar Syakir Zainol menekankan bahawa overhang bukan sekadar statistik makro untuk dibaca sepintas lalu. Bagi bakal pembeli, angka ini boleh diterjemah kepada kuasa nego yang nyata — dan bagi pelabur, ia adalah isyarat amaran tentang lokasi dan segmen mana yang perlu dielak.

Angka Kebangsaan Suku Pertama 2026

Menurut laporan JPPH yang dikeluarkan pada 14 Mei 2026, pasaran hartanah Malaysia mencatatkan 89,966 transaksi bernilai RM51.09 bilion pada suku pertama 2026 — jumlah transaksi turun 8% berbanding tempoh sama tahun sebelumnya, walaupun nilai keseluruhan hanya susut 0.6%. Indeks Harga Rumah Malaysia (MHPI) pula naik 1.7% tahun ke tahun kepada 235.2 mata, dengan purata harga rumah kebangsaan pada RM507,533.

Pada masa yang sama, overhang kediaman siap yang tidak terjual meningkat kepada 32,801 unit bernilai RM16.37 bilion — naik daripada 30,471 unit pada suku sebelumnya. Ini merupakan kenaikan suku keenam berturut-turut, tanda jelas bahawa isu ini bukan fenomena sekali lalu, tetapi trend yang sedang membentuk.

Serviced apartment pula mencatatkan overhang berasingan sebanyak 19,263 unit bernilai RM16.52 bilion — dan angka ini penting kerana ia sering tidak dikira bersama overhang kediaman biasa dalam laporan ringkas media, sedangkan kesan kepada pembeli adalah sama nyata.

Overhang Hartanah Malaysia 2026 Ikut Negeri: Mana Paling Terjejas

Ini bahagian yang paling relevan untuk bakal pembeli — sebab overhang tak sama rata di seluruh negara. Berdasarkan data suku pertama 2026:

• Perak — 4,063 unit, negeri dengan overhang tertinggi
• Johor — 3,852 unit
• Selangor — 3,745 unit
• Kuala Lumpur — 3,733 unit
• Pulau Pinang — 3,165 unit

Perlu diperhatikan bahawa Kuala Lumpur mencatatkan lonjakan ketara dalam satu suku sahaja — walaupun angka pertambahan tepat belum disahkan secara bebas oleh lebih daripada satu sumber, arah tren ini konsisten dengan kenaikan purata harga rumah KL yang kini melepasi RM1 juta, satu tanda bahawa segmen mewah/high-rise di ibu kota mengalami tekanan bekalan-permintaan yang ketara.

Untuk overhang serviced apartment pula, taburan agak berbeza — Johor mencatatkan 9,972 unit (jauh mendahului negeri lain), diikuti Kuala Lumpur 4,181 unit dan Selangor 2,407 unit. Ini menunjukkan overhang serviced apartment adalah isu yang lebih tertumpu berbanding overhang kediaman biasa, dengan Johor membawa bahagian terbesar disebabkan legasi projek-projek kondominium yang dipasarkan secara agresif kepada pembeli asing antara 2013 hingga 2016 — termasuk projek-projek besar di Iskandar Malaysia.

Kenapa Overhang Terus Meningkat

Ada dua naratif yang bertembung di sini. Pertama, momentum positif — projek RTS Link (Rapid Transit System) Johor Bahru-Singapura dan Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ) memberi optimisme kepada segmen industri, logistik, dan pembangunan high-rise berhampiran terminal RTS. Kedua, realiti struktur — optimisme ini tidak merentasi keseluruhan stok kondominium legasi yang dibina antara 2017 hingga 2022, banyak daripadanya berdiri kosong sehingga hari ini.

Bagi Perak, punca overhang lebih berkait dengan pasaran sewa yang nipis berbanding bekalan baharu yang terus dilancarkan — satu ketidakseimbangan bekalan-permintaan struktur yang tidak akan selesai hanya dengan menunggu.

Kadar Dasar Semalaman (OPR) yang dikekalkan Bank Negara Malaysia pada 2.75% turut menjadi faktor kedua — kadar ini menyokong kemampuan membiayai pinjaman, tetapi tidak semestinya menyelesaikan isu ketidaksepadanan lokasi dan harga yang mendasari overhang.

Apa Ertinya Untuk Bakal Pembeli

Overhang tinggi bukan bermakna semua unit di negeri berkenaan adalah pilihan buruk — tetapi ia bermakna anda ada kuasa nego yang lebih besar berbanding pasaran normal, terutamanya untuk unit siap yang sudah lama berdiri kosong.

Beberapa langkah praktikal:

1. Semak sejarah unit — berapa lama ia sudah siap dan tidak terjual. Unit yang overhang lebih daripada dua tahun biasanya memberi ruang nego lebih besar berbanding unit baharu siap.
2. Minta pecah khusus kos penyelenggaraan bulanan dan yuran perkhidmatan, terutamanya untuk serviced apartment — unit murah pada harga jualan boleh jadi mahal pada kos operasi jangka panjang.
3. Gunakan tekanan pemaju sebagai pengaruh nego — pemaju yang memegang inventori siap tidak terjual bernilai RM16.37 bilion secara kolektif mempunyai insentif kuat untuk beri diskaun, pengecualian duti setem, atau pakej percuma renovasi.
4. Jangan jadikan overhang sebagai satu-satunya penentu. Overhang adalah isyarat peringkat negeri — keputusan sebenar perlu dibuat di peringkat projek dan unit, bukan berdasarkan label negeri semata-mata.

Untuk pembeli rumah pertama dengan bajet RM500,000 ke bawah, pengecualian duti setem penuh masih berkuat kuasa sehingga 31 Disember 2027 — satu faktor tambahan yang boleh digabungkan dengan kuasa nego overhang untuk kurangkan kos keseluruhan pembelian.

Kesimpulan

Overhang hartanah Malaysia 2026 bukan krisis pasaran secara menyeluruh — ia adalah isu tertumpu yang berbeza ikut negeri, segmen, dan jenis unit. Perak, Johor, Selangor, Kuala Lumpur, dan Pulau Pinang membawa bahagian terbesar overhang kediaman siap, dengan Johor mendominasi overhang serviced apartment akibat legasi projek lama.

Bagi pembeli yang bersedia buat kerja rumah — semak sejarah unit, nilai kos sebenar, dan gunakan tekanan pemaju sebagai pengaruh nego — pasaran sebegini sebenarnya lebih menguntungkan berbanding pasaran yang panas dan kompetitif.

Untuk semakan lanjut berdasarkan situasi dan bajet anda, hubungi Ejen Hartanah Berdaftar Syakir Zainol.

Artikel berkaitan: Cara Semak Projek Perumahan Terbengkalai · Harga Rumah Realistik Datang Dari Data, Bukan Perasaan