Cara Semak Projek Perumahan Terbengkalai Sebelum Tandatangan SPA: Panduan Lengkap Pembeli Rumah 2026

Setiap tahun, ribuan rakyat Malaysia menurunkan tanda tangan pada Perjanjian Jual Beli (SPA) tanpa terlebih dahulu menyemak satu perkara asas: adakah pemaju di sebalik projek itu mempunyai rekod bersih, dan adakah projek itu berisiko menjadi terbengkalai. Akibatnya jelas dan menyakitkan — pembeli terus terikat membayar ansuran pinjaman bank setiap bulan walaupun rumah yang dijanjikan tidak pernah siap. Artikel ini menerangkan cara menyemak status pemaju dan projek perumahan sebelum anda komited, apa perbezaan sebenar antara projek lewat, sakit dan terbengkalai, serta apa hak anda di sisi undang-undang jika keadaan menjadi buruk.

Skala Sebenar Masalah Projek Terbengkalai di Malaysia

Masalah projek perumahan terbengkalai bukan cerita lama yang sudah selesai. Ia isu semasa yang masih memakan mangsa.

Setakat 30 September 2025, sebanyak 107 projek perumahan swasta di seluruh negara diklasifikasikan sebagai terbengkalai di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966. Projek-projek ini melibatkan 29,587 unit rumah dan menjejaskan 15,553 pembeli. Angka ini dikemukakan di Dewan Rakyat dan mewakili gambaran rasmi, bukan anggaran.

Namun ada juga sisi yang lebih memberangsangkan. Melalui Pasukan Petugas Projek Perumahan Swasta Sakit dan Terbengkalai (TFST) yang ditubuhkan pada 2023, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) melaporkan pemulihan 1,576 projek sakit dan terbengkalai sehingga Mei 2026, membabitkan 188,525 unit kediaman dengan Nilai Pembangunan Kasar keseluruhan RM148.21 bilion. Salah satu contoh paling ketara ialah projek mercu tanda M101 Skywheel yang sebelum ini terhenti dan menjejaskan 337 pembeli dengan nilai SPA melebihi RM306 juta, kini dijenamakan semula sebagai KL360 @ Menara GD.

Mesej di sebalik dua angka ini penting untuk difahami. Kerajaan memang bekerja keras memulihkan projek yang gagal, tetapi anda sebagai pembeli tidak sepatutnya bergantung sepenuhnya pada harapan bahawa projek anda akan diselamatkan. Pencegahan di peringkat sebelum tandatangan jauh lebih murah dan lebih pasti daripada pemulihan selepas projek runtuh.

Fahami Perbezaan: Projek Lewat, Projek Sakit dan Projek Terbengkalai

Ramai pembeli menggunakan istilah “terbengkalai” secara longgar untuk apa-apa projek yang lambat. Dari segi undang-undang dan pentadbiran, tiga status ini sangat berbeza, dan perbezaan itu menentukan hak serta tindakan yang tersedia untuk anda.

Projek Lewat

Projek lewat merujuk kepada projek yang mengalami kelewatan berbanding jadual asal, tetapi kerja pembinaan masih berjalan. Pemaju masih beroperasi, tapak masih aktif, dan projek masih berpeluang disiapkan walaupun mungkin melewati tarikh serahan yang dijanjikan. Ini status paling ringan antara ketiga-tiganya.

Projek Sakit

KPKT mendefinisikan projek sakit sebagai projek yang mengalami kelewatan melebihi 30 peratus berbanding kemajuan yang sepatutnya, atau projek yang telah tamat tempoh Perjanjian Jual Beli. Pada tahap ini, projek sudah menunjukkan tanda bahaya serius tetapi belum diisytiharkan mati. Ia berada dalam zon pemantauan rapi pihak berkuasa.

Projek Terbengkalai

Ini status paling teruk dan mempunyai takrifan undang-undang yang tegas. Di bawah Akta 118, Menteri boleh mengisytiharkan sesuatu projek sebagai terbengkalai apabila projek tidak disiapkan dalam tempoh yang dipersetujui dan tiada sebarang kerja pembinaan utama dijalankan selama enam bulan berturut-turut. Setelah sesuatu projek diisytiharkan terbengkalai secara rasmi, KPKT akan menyenarai hitam pemaju berkenaan berserta ahli lembaga pengarahnya, dan Akaun Pemajuan Perumahan mereka akan dibekukan.

Memahami perbezaan ini membolehkan anda membaca amaran awal. Projek yang sudah “sakit” hari ini boleh menjadi “terbengkalai” esok jika tiada campur tangan. Sebagai pembeli, anda mahu mengesan tanda-tanda ini sebelum wang anda terperangkap.

Peranan Akaun Pemajuan Perumahan (HDA) Dalam Melindungi Wang Anda

Salah satu perlindungan paling penting yang ramai pembeli tidak fahami ialah Akaun Pemajuan Perumahan atau Housing Development Account (HDA).

Di bawah Akta 118, setiap pemaju berlesen wajib membuka akaun HDA yang berasingan bagi setiap projek. Wang yang dibayar oleh pembeli mesti dimasukkan ke dalam akaun ini, dan pengeluaran wang daripadanya dikawal ketat mengikut kemajuan pembinaan sebenar. Tujuannya jelas: memastikan duit pembeli digunakan untuk membina rumah yang dibeli, bukan dialihkan ke tempat lain.

Apabila sesuatu pemaju gagal mematuhi kewajipan di bawah Akta 118, KPKT mempunyai kuasa membekukan akaun HDA berkenaan sebagai langkah mengurangkan risiko projek menjadi sakit dan terbengkalai.

Bagi anda sebagai pembeli, kewujudan dan status akaun HDA yang sah adalah antara petunjuk paling asas bahawa sesuatu projek beroperasi dalam kerangka undang-undang yang betul.

Cara Semak Projek Perumahan Terbengkalai: Langkah Demi Langkah Sebelum Tandatangan SPA

Semakan ini tidak rumit dan tidak memerlukan bayaran besar. Yang diperlukan hanyalah sedikit masa dan kesungguhan untuk tidak tergesa-gesa. Berikut adalah semakan asas yang wajar dilakukan setiap bakal pembeli.

1. Semak lesen pemaju dan permit iklan dan jualan (APDL). Setiap pemaju yang menjual hartanah wajib memiliki Lesen Pemaju Perumahan dan Permit Iklan dan Jualan yang sah di bawah Akta 118. Nombor lesen dan permit ini sepatutnya tertera pada setiap iklan, brosur, dan bahan pemasaran rasmi projek. Ketiadaan nombor ini adalah tanda bahaya besar.
2. Guna portal rasmi Jabatan Perumahan Negara (JPN) untuk semak status. KPKT menyediakan sistem TEDUH (Transforming and Empowering Data Usage in Housing) di bawah Jabatan Perumahan Negara yang membolehkan orang awam menyemak status kemajuan projek dan maklumat lesen pemajuan. Semak sama ada projek yang anda minati direkodkan dan apakah statusnya.
3. Semak sama ada pemaju tersenarai dalam senarai pemaju bermasalah atau disenarai hitam. JPN menyelenggara senarai pemaju berstatus sakit dan pemaju yang telah disenarai hitam. Jika nama pemaju atau syarikat berkaitan muncul dalam senarai ini, ambil ia sebagai amaran serius.
4. Semak latar belakang syarikat pemaju di SSM. Setiap syarikat yang menjalankan perniagaan di Malaysia berdaftar dengan Suruhanjaya Syarikat Malaysia (SSM). Carian rasmi membolehkan anda menyemak status syarikat, ahli lembaga pengarah, dan sama ada syarikat masih aktif atau telah digulung. Pemaju yang telah digulung adalah tanda bahaya yang jelas.
5. Lawat tapak projek secara fizikal. Tiada semakan dalam talian yang menggantikan pemerhatian mata sendiri. Lawat tapak, perhatikan sama ada kerja pembinaan benar-benar berjalan, dan bandingkan kemajuan sebenar dengan apa yang dijanjikan dalam bahan jualan.
6. Dapatkan pandangan profesional sebelum komited. Seorang ejen hartanah berdaftar atau peguam hartanah dapat membantu anda membaca dokumen, menilai risiko, dan mengesan perkara yang mungkin terlepas pandang oleh pembeli kali pertama.

Perlu diingat bahawa antara muka dan pautan tepat portal kerajaan boleh berubah dari semasa ke semasa. Sekiranya anda menghadapi kesukaran mencari maklumat, hubungi terus Jabatan Perumahan Negara atau KPKT untuk pengesahan status terkini sesuatu projek atau pemaju.

Jika Projek Anda Sudah Terbengkalai: Apa Hak Anda

Andai keadaan paling buruk berlaku dan projek anda diisytiharkan terbengkalai, anda masih mempunyai hak dan saluran tindakan di sisi undang-undang.

Di bawah Akta 118, pembeli boleh membuat laporan rasmi kepada KPKT terhadap pemaju yang menyebabkan projek terbengkalai. Jika pemaju disabitkan kesalahan, mereka boleh didenda tidak kurang daripada RM250,000 dan tidak melebihi RM500,000, atau ahli lembaga pengarah dan pengurusannya boleh dipenjara sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya sekali.

Di peringkat negeri seperti Selangor, Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) menyelaras Jawatankuasa Pemulihan Projek Terbengkalai (JPPT) yang menghimpunkan penasihat undang-undang, pihak berkuasa tempatan, pihak berkuasa tanah, bank pembiaya, pelikuidasi, dan persatuan pembeli untuk merangka pelan pemulihan sehingga projek memperoleh Sijil Layak Menduduki.

Namun perlu ditegaskan sekali lagi: proses pemulihan boleh mengambil masa bertahun-tahun, dan tiada jaminan setiap projek dapat diselamatkan sepenuhnya. Inilah sebabnya semakan sebelum tandatangan jauh lebih bernilai daripada tindakan selepas kejadian.

Perubahan Undang-Undang Yang Bakal Datang

Rangka kawal selia sedang berkembang. KPKT sedang menggubal rang undang-undang baharu, iaitu Akta Pemajuan Harta Tanah (RPDA), yang dijangka menggantikan Akta 118 yang sedia ada. Kerajaan turut menyatakan sasaran mencapai projek terbengkalai sifar menjelang 2030, dengan dasar khas berkaitan model pembinaan dan langkah proaktif mengawal risiko projek terbengkalai.

Bagi pembeli, perkembangan ini bermakna landskap perlindungan mungkin bertambah baik pada masa hadapan. Tetapi sehingga rangka baharu berkuat kuasa sepenuhnya, tanggungjawab menyemak dan melindungi diri sendiri kekal di tangan anda.

Kesimpulan

Membeli rumah adalah antara komitmen kewangan terbesar dalam hidup kebanyakan rakyat Malaysia. Tergesa-gesa menandatangani SPA tanpa menyemak latar belakang pemaju dan status projek boleh bertukar menjadi mimpi ngeri kewangan yang berlarutan bertahun-tahun. Semakan asas — lesen APDL, status projek melalui portal JPN, senarai pemaju bermasalah, latar belakang syarikat di SSM, dan lawatan tapak — mengambil masa beberapa jam sahaja, tetapi boleh menyelamatkan anda daripada kerugian yang tidak terkira. Data dan mekanisme wujud untuk melindungi anda; yang tinggal hanyalah kesungguhan untuk menggunakannya sebelum, bukan selepas, anda komited.

Untuk semakan lanjut berdasarkan situasi dan lokasi hartanah anda di sekitar Kuala Lumpur, Selangor, atau Negeri Sembilan, hubungi Ejen Hartanah Berdaftar Syakir Zainol untuk pandangan profesional sebelum anda menandatangani sebarang perjanjian.

Artikel berkaitan: Beza SPA dan MOT · Overhang Hartanah Malaysia 2026