Kos Jual Rumah: Apa Yang Pemilik Perlu Sediakan?

Ilustrasi cover dijana dengan AI.

“Kalau rumah saya berjaya dijual RM500,000, berapa banyak duit yang saya akan dapat?”

Soalan ini nampak mudah.

RM500,000 lah, kan?

Sebenarnya tidak.

Harga jual rumah bukan jumlah bersih yang akhirnya masuk ke akaun penjual. Sebelum sampai kepada angka tersebut, ada baki pembiayaan bank yang perlu diselesaikan, fi profesional, cukai jika berkenaan, tunggakan tertentu dan beberapa pelarasan lain sepanjang transaksi.

Sebab itu sebelum tetapkan harga jual, saya lebih suka pemilik faham satu angka lain terlebih dahulu:

Berapa hasil bersih yang anda mahu atau perlu terima selepas rumah dijual?

Daripada situ barulah kita boleh bekerja ke belakang dan tengok sama ada expectation harga itu masuk akal dengan keadaan pasaran.

Harga jual bukan duit bersih anda

Secara asasnya, pengiraan penjual boleh dibayangkan begini:

Harga jual
– baki pembiayaan
– kos transaksi
– cukai sebenar jika berkenaan
– tunggakan atau pelarasan lain
= anggaran hasil bersih penjualan

Nampak straightforward.

Cuma setiap satu komponen itu boleh berubah mengikut keadaan rumah dan transaksi.

Rumah yang sudah habis bayar tentu berbeza dengan rumah yang masih berbaki pembiayaan RM300,000.

Rumah yang dibeli dua tahun lalu berbeza daripada rumah yang dimiliki selama 15 tahun.

Hartanah strata yang ada tunggakan maintenance pula ada cerita lain.

Jadi jangan tengok harga jual sahaja.

1. Baki penyelesaian pembiayaan

Kalau rumah masih mempunyai pembiayaan bank atau LPPSA, baki tersebut perlu diselesaikan sebelum hak milik boleh dilepaskan dengan sempurna kepada pembeli.

Dan jangan gunakan angka baki yang anda nampak dalam aplikasi bank sebagai angka muktamad.

Apa yang diperlukan dalam transaksi adalah redemption statement atau penyata penyelesaian daripada pembiaya. Jumlah sebenar boleh mengambil kira perkara seperti keuntungan atau faedah terakru dan caj lain yang sah di bawah kemudahan pembiayaan tersebut.

Dalam sesetengah pembiayaan juga mungkin ada penalti penyelesaian awal atau lock-in period.

Perkataan penting di sini adalah mungkin.

Bukan semua pembiayaan mempunyai penalti tersebut dan kadar atau syaratnya bukan sama untuk semua bank. Semak semula Letter of Offer atau dapatkan pengesahan terus daripada pembiaya.

Kalau rumah dijual RM500,000 tetapi redemption kepada bank masih RM350,000, RM350,000 itu bukan keuntungan anda.

Itu duit bank.

2. Fi ejen hartanah

Sekiranya anda menggunakan khidmat ejen hartanah berdaftar untuk menjual rumah, fi profesional juga perlu dimasukkan dalam kiraan.

Skala fi yang diterbitkan oleh Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (LPEPH) menetapkan fi maksimum 3% bagi jual beli tanah dan bangunan, tertakluk kepada fi minimum RM1,000 bagi setiap hartanah. Maksimum bermaksud maksimum, bukannya semua transaksi wajib dicaj tepat 3%. Sumber

Menurut FAQ LPEPH, bagi transaksi jual beli, fi ejen menjadi kena dibayar apabila Sale and Purchase Agreement (SPA) ditandatangani. Sumber

Selain fi, mungkin terdapat perbelanjaan pemasaran tertentu. LPEPH membenarkan tuntutan untuk perkara seperti iklan, signboard atau bahan promosi yang benar benar dibelanjakan, tetapi perbelanjaan tambahan tersebut tidak sepatutnya dibuat tanpa persetujuan awal klien. Sumber

Sebab itu baca surat pelantikan anda.

Jangan sekadar tanya, “Berapa percent?”

Tanya sekali apa yang termasuk dan apa yang tidak.

3. Fi guaman penjual

Ramai pemilik fikir hanya pembeli yang perlukan peguam.

Sebenarnya penjual juga boleh melantik peguam sendiri untuk menjaga kepentingannya dalam transaksi.

Bagi transaksi jual beli biasa, Solicitors’ Remuneration Order 2023 menetapkan skala Table A First Schedule sebanyak 1.25% bagi RM500,000 pertama, minimum RM500, kemudian 1% bagi RM7 juta berikutnya. Bagi bahagian yang melebihi RM7.5 juta, fi atas lebihan itu boleh dirunding tetapi tidak melebihi 1%. Sumber

Untuk Table A ini, peguam dibenarkan memberi diskaun sehingga 25%. Sumber

Tetapi jangan buat kesilapan menganggap angka skala itu adalah keseluruhan bil peguam.

SRO 2023 jelas membezakan remuneration daripada perkara seperti fi pendaftaran, duti setem, carian, perbelanjaan perjalanan tertentu, disbursements dan kerja tambahan. Perkara ini boleh muncul secara berasingan dalam bil. Sumber

Kalau rumah masih dicagarkan kepada bank, proses melepaskan cagaran juga ada fi tersendiri.

Di bawah Fourth Schedule SRO 2023, Discharge of Charge bagi title atau charge pertama adalah RM400. Jika hartanah masih menggunakan struktur assignment dan memerlukan Deed of Reassignment, fi bagi hartanah pertama adalah RM500, dengan tambahan RM200 jika deed tersebut turut melibatkan revocation of power of attorney. Sumber

Ini antara sebab saya tidak suka beri satu angka “kos lawyer jual rumah” kepada semua orang.

Dokumen rumah tak semestinya sama.

Kalau anda mahu faham kenapa penjual patut mempertimbangkan peguam sendiri dan bukan sekadar “tumpang lawyer buyer”, saya pernah terangkan isu itu dengan lebih khusus di artikel Tumpang Lawyer Jual Rumah: Risiko Kepada Penjual.

4. Cukai Keuntungan Harta Tanah bukan cukai atas harga jual

Ini satu lagi bahagian yang selalu mengelirukan.

Cukai Keuntungan Harta Tanah atau CKHT bukan dikira dengan ambil sekian percent terus daripada harga rumah.

CKHT adalah cukai ke atas keuntungan yang boleh dikenakan cukai daripada pelupusan. Sumber

Bagi individu warganegara Malaysia, kadar semasa bergantung pada tempoh pemegangan.

Mulai 1 Januari 2022, kadar bagi kategori ini adalah 30% jika dilupuskan dalam tiga tahun pertama, 20% dalam tahun keempat, 15% dalam tahun kelima dan 0% mulai tahun keenam dan seterusnya. Sumber

Individu juga mempunyai pengecualian asas sebanyak RM10,000 atau 10% daripada keuntungan yang boleh dikenakan cukai, yang mana lebih tinggi, tertakluk kepada peruntukan yang berkaitan. Sumber

Ada juga pengecualian bagi pelupusan kediaman persendirian sekali seumur hidup kepada individu yang layak, tetapi jangan terus gunakan pengecualian tersebut tanpa memahami implikasinya. Sekali seumur hidup betul betul bermaksud sekali.

5. Wang pegangan CKHT bukan semestinya jumlah cukai anda

Ini penting.

Dalam urusan jual beli, anda mungkin terdengar peguam sebut “3% CKHT”.

Ramai kemudian terus menganggap:

“Habis tu saya kena bayar cukai 3% daripada harga rumah.”

Tak semestinya.

Bagi pelupus kategori Bahagian I seperti individu warganegara Malaysia, pembeli secara asasnya perlu memegang dan meremit 3% daripada nilai balasan di bawah seksyen 21B ACKHT. Wang itu adalah bayaran yang dibuat bagi pihak pelupus dan akan digunakan terhadap cukai CKHT sebenar yang kena dibayar. Sumber

Jadi jangan buat kiraan begini:

CKHT sebenar RM10,000
+ 3% pegangan RM15,000
= RM25,000 kos cukai.

Salah.

Anda baru menolak benda yang sama dua kali.

Jika pelupus mengemukakan CKHT 3 bagi pelupusan yang tidak tertakluk atau dikecualikan daripada bayaran cukai dan borang tersebut diterima melalui e-CKHT, HASiL memberikan konsesi supaya pemeroleh tidak perlu membuat pegangan seksyen 21B. Mulai Tahun Taksiran 2026 pula terdapat pilihan tambahan untuk menggunakan amaun taksiran disifatkan dalam keadaan yang ditetapkan. Sumber

Di bawah sistem taksir sendiri CKHT sekarang, pelupus perlu mengemukakan Borang Nyata CKHT dalam tempoh 60 hari daripada tarikh pelupusan dan menjelaskan cukai atau baki cukai dalam tempoh 90 hari daripada tarikh pelupusan. Sumber

6. Tunggakan dan pelarasan sebelum serahan

Selepas itu ada kumpulan kos yang saya panggil “bergantung pada keadaan rumah”.

Contohnya:

• tunggakan maintenance dan sinking fund bagi hartanah strata;
• cukai tanah atau cukai petak;
• cukai taksiran;
• bil utiliti tertentu;
• caj pentadbiran yang sah;
• pelarasan bayaran antara penjual dan pembeli mengikut SPA.

Benda benda ini bukan satu fi universal yang setiap penjual mesti bayar dalam jumlah yang sama.

Ada rumah langsung tak mempunyai tunggakan.

Ada yang bila semak, baru nampak berbulan bulan maintenance belum dibayar.

Sebab itu sebelum menjual, elok kumpulkan penyata dan resit berkaitan. Lagi awal tahu, lagi mudah kita kira hasil bersih dengan munasabah.

Jadi berapa sebenarnya duit yang akan masuk poket?

Jawapan yang tepat hanya boleh dibuat selepas kita tahu sekurang kurangnya:

1. harga jual yang realistik;
2. baki redemption pembiayaan;
3. fi ejen yang dipersetujui;
4. anggaran fi guaman dan disbursements;
5. kedudukan CKHT;
6. tunggakan atau pelarasan berkaitan hartanah.

Sebab itu saya tidak mulakan proses menjual rumah dengan soalan:

“Tuan nak jual berapa?”

Saya lebih suka kita tengok dahulu data pasaran melalui Teknik Analisis Perbandingan & Kajian Pasaran, faham kedudukan kewangan penjual, kemudian lihat berapa harga yang pasaran boleh terima.

Harga yang penjual perlukan dan harga yang buyer sanggup bayar adalah dua perkara berbeza.

Kalau mahu faham bahagian itu dengan lebih mendalam, baca juga Harga Rumah Realistik: Data, Bukan Perasaan.

Akhirnya matlamat menjual rumah bukan untuk dapat satu angka besar tercetak dalam SPA.

Matlamatnya adalah menyelesaikan transaksi dengan selamat dan tahu berapa yang benar benar tinggal selepas semua yang patut dibayar sudah diselesaikan.

Kalau anda bercadang menjual rumah di Seremban atau kawasan sekitar dan mahu saya bantu buat Teknik Analisis Perbandingan & Kajian Pasaran serta kira kedudukan penjualan sebelum rumah dipasarkan, anda boleh hubungi saya.

Syakir Zainol
Registered Estate Agent, PEA3833
Legacy Real Property Sdn. Bhd. E(1)1925
013-363 7478

Artikel berkaitan: Tumpang Lawyer Jual Rumah: Risiko Kepada Penjual dan Harga Rumah Realistik: Data, Bukan Perasaan.