Beli Lot Banglo Untuk Bina Rumah? Jangan Lupa Kos Sebelum Pembinaan Bermula

Ramai orang yang merancang membeli lot banglo untuk membina rumah sendiri akan mula dengan tiga angka.

Harga tanah.

Kos pembinaan rumah.

Jumlah pembiayaan yang mereka layak mohon.

Semua itu memang penting, tetapi ada satu kumpulan kos yang mudah terlepas daripada bajet: kos untuk menyediakan pelan, melantik perunding yang diperlukan, mendapatkan kelulusan dan menyempurnakan dokumen sebelum pembinaan serta pembiayaan boleh bergerak seperti yang dirancang.

Ini bukan bermaksud setiap projek memerlukan perunding, fi atau proses yang sama.

Maksudnya mudah: membeli tanah dan mempunyai kelayakan pembiayaan belum bermaksud anda sudah bersedia dari segi cash flow untuk membina rumah.

LPPSA memang ada pembiayaan untuk bina rumah atas tanah sendiri

LPPSA mengklasifikasikan pembiayaan “Membina Rumah Di Atas Tanah Sendiri” sebagai Pembiayaan Jenis 2.

Jadi bagi kakitangan sektor awam yang layak, memang ada saluran pembiayaan khusus untuk tujuan tersebut.

Tetapi baca pula senarai semak permohonannya.

Antara dokumen wajib yang dinyatakan LPPSA ialah salinan Surat Kelulusan Pelan dan salinan Pelan Bangunan yang telah diluluskan oleh Pihak Berkuasa Tempatan atau Pejabat Daerah serta masih berkuat kuasa.

Ini bahagian yang ramai terlepas pandang semasa membuat bajet.

Anda tidak boleh sekadar fikir, “Nanti loan dah lulus, baru saya urus pelan.”

Untuk mengemukakan permohonan yang lengkap, sebahagian proses persediaan itu sendiri perlu dibuat terlebih dahulu.

Sebelum dapat pelan yang diluluskan, ada kerja yang perlu disiapkan

Pelan rumah bukan sekadar lukisan rupa depan rumah dan susunan bilik.

Keperluan sebenar bergantung kepada projek, tapak serta PBT yang mempunyai bidang kuasa.

Sebagai satu contoh proses PBT, Majlis Bandaraya Shah Alam menerangkan bahawa permohonan pelan bangunan bagi pemajuan yang mendapat pengecualian kebenaran merancang atau ExPA masih perlu dikemukakan oleh perunding berkelayakan seperti arkitek atau pelukis pelan berdaftar dengan Lembaga Arkitek Malaysia.

MBSA juga menjelaskan bahawa pengecualian daripada kebenaran merancang tidak bermaksud semua proses kelulusan lain hilang. Pelan bangunan dan pelan kejuruteraan yang berkaitan masih perlu melalui proses kelulusan.

Bagi permohonan kejuruteraan tertentu, MBSA menyatakan ia dikemukakan oleh jurutera bertauliah.

Ini tidak bermaksud prosedur MBSA boleh disalin bulat bulat kepada setiap PBT di Malaysia.

Setiap pemilik perlu menyemak syarat pihak berkuasa yang mempunyai bidang kuasa ke atas tanah masing masing.

Tetapi ia menunjukkan kenapa kos sebelum pembinaan tidak patut dianggap perkara kecil.

Berapa banyak tunai perlu disediakan?

Dalam post asal saya mengenai perkara ini, saya menggunakan anggaran sekitar RM20,000 untuk memberi gambaran bahawa kos persediaan ini boleh menjadi jumlah yang material.

Saya nak jelaskan semula satu perkara supaya angka itu tidak disalah faham.

RM20,000 bukan kadar rasmi.

Ia bukan fi tetap kerajaan.

Ia juga bukan jumlah yang saya boleh jamin mencukupi untuk setiap rumah.

Kos sebenar boleh berubah mengikut beberapa faktor, antaranya:

• saiz dan reka bentuk rumah;
• kerumitan struktur;
• keadaan dan keperluan tapak;
• skop kerja arkitek, pelukis pelan, jurutera atau perunding lain;
• fi, cagaran atau caj berkaitan yang dikenakan oleh pihak berkuasa;
• PBT yang terlibat;
• pindaan yang diperlukan sebelum kelulusan.

Sebab itu saya lebih selesa menyebutnya sebagai kos yang perlu dibajetkan lebih awal, bukan menetapkan satu angka universal untuk semua orang.

Minta quotation daripada pihak yang benar benar terlibat dalam projek anda.

Barulah anda tahu angka yang lebih dekat dengan keadaan sebenar.

Jangan anggap semuanya boleh dimasukkan dalam pembiayaan

Ini satu lagi bahagian yang perlu diperbetulkan.

Jangan bina bajet dengan andaian bahawa semua bayaran sebelum pembinaan pasti boleh dimasukkan ke dalam pembiayaan.

Struktur pembiayaan berbeza.

LPPSA mempunyai syarat dokumen dan prosesnya sendiri. Malah dalam senarai semak Jenis 2, LPPSA secara khusus menyatakan keadaan tertentu di mana sebut harga yuran guaman bagi dokumentasi pembiayaan boleh dikemukakan jika pemohon mahu memasukkan kos tersebut dalam jumlah pembiayaan.

Itu sendiri menunjukkan bahawa kita perlu tengok jenis kos satu per satu, bukan menganggap semua kos secara automatik boleh atau tidak boleh dibiayai.

Begitu juga dengan bank.

Produk pembiayaan pembinaan rumah, margin pembiayaan, cara bayaran progresif dan perbelanjaan yang boleh dimasukkan boleh berbeza antara institusi serta profil pemohon.

Dapatkan Product Disclosure Sheet, Letter of Offer dan pengesahan bank untuk kemudahan yang anda sedang pertimbangkan.

Bajet rumah patut bermula lebih awal daripada hari kontraktor masuk tapak

Kalau anda sedang merancang membeli lot banglo, jangan buat bajet begini sahaja:

Harga lot + kos kontraktor = jumlah yang diperlukan.

Masukkan satu fasa sebelum pembinaan.

Dalam fasa itu, anda perlu tahu sekurang kurangnya:

Siapa yang perlu menyediakan pelan?

Perunding apa yang diperlukan untuk projek anda?

Kelulusan mana yang perlu diperoleh?

Berapa quotation setiap pihak?

Apa bayaran kepada PBT atau jabatan berkaitan?

Mana satu perlu dibayar lebih awal?

Mana satu boleh dimasukkan dalam kemudahan pembiayaan anda, jika dibenarkan?

Dan berapa cash buffer yang selamat untuk anda sediakan?

Lebih baik tahu semua ini sebelum membeli daripada selepas tanah sudah berada atas nama sendiri.

Bila beli lot banglo untuk bina rumah, pembelian tanah hanyalah satu bahagian daripada projek.

Rumah belum mula dibina pun, sudah ada beberapa kerja profesional dan pentadbiran yang mungkin perlu diselesaikan.

Masukkan kos itu dalam perancangan dari hari pertama.

Artikel berkaitan: Bina rumah atas tanah sendiri dan Dua perkara penting sebelum membeli lot banglo.