Pemaju Lewat Serah Kunci: Pengiraan LAD dan Saluran Tuntutan

Pemaju lewat serah kunci boleh membebankan pembeli rumah, termasuk pembeli rumah dalam pembinaan di Seremban. Pembeli mungkin masih membayar sewa kediaman lama sambil menanggung faedah progresif pembiayaan rumah yang belum boleh diduduki. Dalam keadaan ini, perkara yang perlu diberi perhatian ialah hak menuntut ganti rugi kelewatan, cara mengira jumlahnya dan saluran tuntutan yang sesuai.

Ganti rugi ini dikenali sebagai Liquidated Ascertained Damages atau LAD. Tuntutan perlu bertumpu pada dokumen pembelian, tarikh yang berkaitan dan pengiraan kelewatan. Kemarahan terhadap pemaju boleh difahami, tetapi bantahan di luar pejabat jualan sahaja tidak menyelesaikan beban kewangan pembeli. Langkah yang lebih berguna ialah menyusun bukti dan membawa tuntutan melalui saluran yang disediakan.

Mengapa kelewatan serah kunci membebankan pembeli?

Ketika membeli rumah dalam pembinaan, pembeli merancang kehidupan berdasarkan jangkaan rumah itu akan siap dan diserahkan dalam tempoh yang dijanjikan. Tarikh tersebut mempengaruhi rancangan berpindah, tempoh menyewa dan penyediaan wang untuk memasuki kediaman baharu. Apabila penyerahan tertangguh, rancangan itu turut berubah walaupun komitmen bulanan terus berjalan.

Sewa rumah lama tidak berhenti hanya kerana rumah baharu belum siap. Pada masa yang sama, bank mungkin sudah menuntut faedah progresif pembiayaan rumah dalam pembinaan. Pembeli perlu menyediakan wang untuk kedua dua komitmen ini. Kelewatan yang berpanjangan menyebabkan baki tunai semakin susut tanpa pembeli dapat menggunakan rumah yang dibelinya.

Itulah sebabnya isu lewat serah kunci tidak wajar dianggap sebagai kesulitan kecil. Pembeli menanggung kesan yang nyata terhadap aliran tunai dan kehidupan harian. Namun, untuk mendapatkan ganti rugi, beban tersebut perlu diterjemahkan kepada tuntutan yang jelas. Pembeli perlu mengetahui asas LAD, bukannya bergantung pada janji baharu atau tawaran saguhati daripada pemaju.

Apakah LAD dan bagaimana tempoh penyerahan dikira?

LAD ialah ganti rugi yang berkaitan dengan kelewatan pemaju menyerahkan rumah. Dalam konteks penyerahan milikan kosong atau Vacant Possession (VP), ia menjadi perkara utama yang perlu diperiksa apabila tempoh penyerahan telah berlalu. Perjanjian Jual Beli atau Sale and Purchase Agreement (SPA) ialah dokumen penting untuk memahami tanggungjawab pemaju tersebut.

Jadual G dan Jadual H dalam SPA

Bagi pembelian yang menggunakan SPA Jadual G untuk rumah bertanah dan Jadual H untuk hartanah strata, tempoh penyerahan yang dibincangkan ialah 24 bulan atau 36 bulan. Pembeli perlu mengenal pasti perjanjian yang digunakan untuk rumahnya dan menyemak tempoh penyerahan yang berkaitan. Jangan menyamakan semua pembelian tanpa melihat dokumen yang telah ditandatangani.

Perbezaan tempoh ini penting kerana pengiraan kelewatan bermula selepas tamatnya tempoh penyerahan berkenaan. Jika pembeli menggunakan tempoh yang salah, jumlah hari yang dikira juga akan tersasar. Semakan pertama sepatutnya dilakukan pada dokumen pembelian sendiri supaya tarikh akhir penyerahan dapat dikenal pasti dengan jelas.

Tarikh bayaran tempahan atau deposit

Perkara lain yang perlu diberi perhatian ialah tarikh mula pengiraan tempoh penyerahan. Asas yang perlu diberi perhatian ialah tarikh bayaran tempahan atau deposit, bukannya semata mata tarikh SPA ditandatangani. Keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes PJD Regency pada 2021 dirujuk bagi perkara tersebut.

Oleh itu, resit bayaran awal bukan dokumen yang boleh diketepikan selepas SPA selesai ditandatangani. Simpan bukti bayaran tempahan dan deposit bersama dokumen pembelian. Apabila menyusun tuntutan, pembeli perlu dapat menunjukkan tarikh yang digunakannya, asas pemilihan tarikh itu dan bagaimana tempoh kelewatan diperoleh daripada rekod tersebut.

Cara mengira ganti rugi lewat serah kunci

Pengiraan LAD yang dibincangkan ialah pada kadar 10% setahun daripada harga pembelian rumah, dikira mengikut jumlah hari kelewatan. Jumlah itu bukan ditentukan melalui budi bicara pemaju untuk menawarkan baucar peralatan elektrik atau perabot. Pembeli perlu mempunyai pengiraan sendiri sebelum menilai sebarang tawaran penyelesaian.

Formula pengiraan ialah:

LAD = Harga pembelian rumah × 10% × Jumlah hari kelewatan ÷ 365

Sebagai contoh, harga pembelian sebuah rumah ialah RM500,000 dan kelewatan penyerahannya ialah 365 hari. Pengiraannya ialah RM500,000 × 10% × 365 ÷ 365, menghasilkan jumlah RM50,000. Angka ini ialah contoh untuk menunjukkan cara formula digunakan, bukannya jumlah tetap bagi setiap pembeli.

Jumlah sebenar perlu dikira menggunakan harga pembelian dan tempoh kelewatan rumah berkenaan. Susun tarikh mula, tarikh akhir tempoh penyerahan dan tarikh serah kunci supaya pengiraan dapat diterangkan. Jangan hanya membawa satu jumlah akhir tanpa rekod yang menunjukkan dari mana bilangan hari itu datang.

Pengiraan yang tersusun turut membantu pembeli membezakan ganti rugi yang dituntut daripada saguhati yang ditawarkan. Dalam contoh RM50,000 tadi, tawaran RM5,000 jelas berbeza daripada hasil pengiraan. Sebelum menerima sesuatu tawaran, pembeli perlu memahami jumlah yang sedang dilepaskan dan syarat yang disertakan bersama bayaran itu.

Berhati hati dengan surat pelepasan semasa mengambil kunci

Apabila rumah akhirnya siap, keinginan untuk segera berpindah boleh menyebabkan pembeli tergesa gesa menandatangani dokumen. Pada peringkat ini, surat yang berkaitan dengan penyelesaian pampasan perlu dibaca dengan teliti. Jangan menganggap semua dokumen di meja penyerahan kunci hanyalah pengesahan penerimaan rumah.

Senario yang dibincangkan ialah pembeli diminta menandatangani persetujuan menerima pampasan RM5,000 sebelum kunci diserahkan. Jika surat itu turut mengandungi pelepasan hak menuntut baki LAD, kesannya berbeza daripada sekadar menerima bayaran. Pembeli mungkin sedang bersetuju menutup tuntutan yang nilainya jauh lebih besar.

Bezakan urusan mengambil milikan kosong daripada persetujuan menyelesaikan tuntutan. Pembeli berhak mengambil kunci tanpa perlu menandatangani borang yang melucutkan hak LAD. Oleh itu, baca terma sebenar dan kenal pasti sama ada dokumen itu mengandungi pelepasan hak atau persetujuan penyelesaian penuh.

Jangan biarkan kelegaan kerana rumah sudah siap menggantikan penelitian terhadap dokumen. Wang yang ditawarkan perlu dinilai bersama pengiraan kelewatan dan kandungan surat, bukan berdasarkan jumlah yang disebut secara lisan sahaja. Keputusan menerima penyelesaian perlu dibuat dengan pemahaman tentang apa yang dipersetujui.

Membawa tuntutan melalui Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah

Jika pemaju enggan membayar jumlah yang dituntut, saluran yang dibincangkan ialah Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR). Saluran ini memberi ruang kepada pembeli membawa tuntutan tanpa perlu bermula dengan kos guaman mahkamah yang besar. Yuran pendaftaran yang dinyatakan ialah RM10 dan bidang kuasa tuntutan yang dibincangkan ialah sehingga RM50,000.

Sediakan dokumen dan pengiraan

Dokumen yang perlu dikumpulkan termasuk salinan SPA, surat serah kunci, resit bank dan borang tuntutan. Letakkan rekod bayaran awal bersama dokumen tersebut supaya tarikh pembelian dapat dirujuk. Pengiraan LAD pula perlu menunjukkan harga rumah, jumlah hari kelewatan dan jumlah akhir yang dituntut.

Susunan ini membantu pembeli menerangkan pertikaian dengan teratur. Pembeli perlu menunjukkan apa yang dijanjikan, bila penyerahan sepatutnya berlaku dan bila rumah diserahkan. Dokumen dan pengiraan lebih berguna daripada mengulang rasa kecewa tanpa bukti yang dapat dirujuk semasa tuntutan didengar.

Perhatikan tempoh memfailkan tuntutan

Pembeli perlu memberi perhatian kepada pemfailan tuntutan dalam tempoh 12 bulan selepas Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan atau Certificate of Completion and Compliance (CCC) dikeluarkan. Oleh itu, tarikh CCC perlu dikenal pasti ketika menyusun fail. Jangan menangguhkan persediaan hanya kerana masih berharap pemaju akan menawarkan bayaran yang lebih baik.

Di TTPR, pembeli membentangkan tuntutannya terus di hadapan presiden tribunal. Peguam tidak dibenarkan mewakili pihak dalam saluran tersebut. Pembeli tetap perlu bersedia menerangkan dokumen dan pengiraan sendiri; kos pendaftaran yang rendah tidak menggantikan keperluan menyediakan tuntutan dengan teliti.

Bagaimana jika jumlah tuntutan melebihi RM50,000?

Bagi tuntutan melebihi RM50,000, laluan yang dibincangkan ialah mahkamah. Laluan ini melibatkan peguam, kos guaman dan proses yang lebih panjang. Pembeli juga perlu mengambil kira kemungkinan menanggung kos pemaju jika kalah. Tempoh had masa yang dibincangkan ialah enam tahun daripada tarikh CCC.

Jumlah tuntutan perlu dikenal pasti dahulu sebelum memilih saluran. Jangan menganggap semua pertikaian boleh dikendalikan dengan cara, kos dan tempoh yang sama. Tuntutan melalui tribunal dan tindakan mahkamah mempunyai implikasi berbeza kepada pembeli, khususnya dari segi persediaan dan perbelanjaan.

Apabila penyerahan rumah lewat, mulakan dengan menyimpan dokumen, menentukan tarikh berkaitan dan mengira kelewatan secara teliti. Baca sebarang surat pelepasan sebelum menandatanganinya, kemudian gunakan saluran tuntutan yang sesuai. Pampasan yang diperoleh dapat membantu menampung semula beban sewa kediaman lama dan faedah progresif yang ditanggung sepanjang menunggu rumah siap.

Bagi anda yang sedang merancang pembelian rumah di Seremban, bezakan perancangan kediaman daripada urusan tuntutan terhadap pemaju. Maklumat kawasan dan khidmat jual beli setempat boleh dirujuk melalui halaman ejen hartanah Seremban. Untuk rumah dalam pembinaan yang sudah dibeli, utamakan dokumen transaksi sendiri apabila menyemak tarikh penyerahan dan pengiraan LAD.