Komoditi Murabahah: Mengapa Pembiayaan Rumah Melibatkan Sawit?

Komoditi Murabahah dalam pembiayaan rumah menggunakan urus niaga komoditi untuk menyediakan dana pembelian hartanah. Sebab itu, dokumen pembiayaan boleh menyebut jual beli minyak kelapa sawit mentah walaupun tujuan anda ialah membeli rumah. Komoditi tersebut menjadi aset dalam transaksi pembiayaan; rumah pula ialah hartanah yang hendak dibeli dengan dana yang diperoleh.

Kekeliruan biasanya bermula apabila pembeli membaca surat tawaran, atau Letter of Offer. Permohonannya berkaitan rumah teres, tetapi akad yang perlu ditandatangani merujuk kepada komoditi. Untuk memahami kaitannya, kita perlu membezakan tujuan pembiayaan daripada mekanisme yang digunakan oleh bank untuk menyediakan pembiayaan itu.

Mengapa pembiayaan rumah melibatkan komoditi?

Dalam pinjaman konvensional, bank memberikan wang dan mengenakan faedah atas pinjaman tersebut. Struktur pembiayaan Islam yang dibincangkan di sini menggunakan transaksi jual beli aset. Keuntungan bank dikaitkan dengan harga jualan yang dipersetujui melalui akad, bukannya semata-mata pertukaran wang dengan jumlah wang yang lebih besar.

Komoditi Murabahah berkaitan dengan susunan Tawarruq. Dalam susunan ini, pembelian aset secara bayaran tertangguh diikuti penjualan aset itu kepada pihak ketiga secara tunai. Hasil jualan tunai menyediakan dana untuk tujuan pembiayaan. Pembeli rumah tidak perlu menjadi peniaga minyak sawit untuk menggunakan kemudahan tersebut.

Perkara utama ialah kewujudan aset yang menjadi subjek jual beli. Aset itu mempunyai pemilikan dan urutan transaksi. Jika bahagian ini tidak diterangkan, pembeli mudah melihat dokumen komoditi sebagai helaian tambahan yang tidak berkaitan dengan rumahnya, sedangkan dokumen tersebut menerangkan asas transaksi pembiayaan.

Daripada rumah sebagai aset jual beli kepada dagangan komoditi

Konsep Bai Bithaman Ajil, atau BBA, pernah digunakan secara meluas dalam pembiayaan perumahan. Secara ringkas, struktur yang dihuraikan melibatkan pembelian rumah oleh bank sebelum dijual semula kepada pelanggan dengan bayaran tertangguh. Rumah menjadi sebahagian daripada susunan jual beli pembiayaan itu sendiri.

Apabila projek perumahan belum siap atau terbengkalai, hubungan antara aset, pemilikan dan tuntutan pihak yang terlibat boleh menjadi rumit. Perbincangan ini membantu menjelaskan mengapa penggunaan aset komoditi memberi bentuk transaksi yang berbeza daripada susunan yang bergantung pada rumah sebagai aset jual beli.

Dalam Komoditi Murabahah, transaksi komoditi digunakan untuk menyediakan dana, manakala pembelian rumah menggunakan dana itu berlaku dalam urusan hartanah. Perbezaan ini penting: akad komoditi dan urusan membeli rumah saling berkaitan dari segi tujuan, tetapi bukan perkara yang sama.

Peranan Bursa Suq Al-Sila’

Bursa Suq Al-Sila’ atau BSAS ialah platform dagangan komoditi patuh Syariah kendalian Bursa Malaysia. Minyak kelapa sawit mentah, atau crude palm oil, merupakan komoditi yang digunakan dalam contoh pembiayaan ini. Melalui platform dagangan, pembelian dan penjualan komoditi dapat dilaksanakan secara tersusun.

Komoditi yang menjadi subjek transaksi bukan sekadar nama yang diletakkan dalam dokumen. Urusan tersebut melibatkan aset sebenar serta rekod pemilikan. Dalam penerangan kepada pelanggan, perhatian perlu diberikan kepada siapa yang membeli, siapa yang menjual dan bila pemilikan berpindah, supaya aliran transaksi dapat difahami.

Pelaksanaan secara elektronik menjadikan urus niaga ini pantas. Namun, kepantasan sistem tidak mengubah urutan asasnya. Bank perlu membeli komoditi sebelum menjualnya kepada pelanggan, dan penjualan seterusnya kepada pihak ketiga menghasilkan wang tunai yang diperlukan untuk pembiayaan rumah.

Contoh aliran pembiayaan RM400,000

Gunakan contoh pembeli yang memerlukan RM400,000 untuk menyelesaikan baki harga rumah. Harga jualan tertangguh dalam contoh ini ialah RM700,000, dengan tempoh bayaran 30 tahun. Angka tersebut menerangkan perjalanan transaksi dan perbezaan antara amaun pembiayaan dengan harga jualan; ia bukan tawaran kadar untuk semua pelanggan.

1. Bank membeli komoditi secara tunai

Bank membeli komoditi bernilai RM400,000 daripada pembekal. Pada peringkat ini, bank menjadi pemilik komoditi tersebut. Kedudukan bank sebagai pembeli mendahului kedudukannya sebagai penjual kepada pelanggan. Urutan pemilikan ini merupakan sebahagian penting daripada transaksi jual beli yang sedang dilaksanakan.

Walaupun pembeli rumah tidak melihat tangki simpanan atau proses dagangan di hadapannya, transaksi itu mempunyai rekod. Perbezaannya dengan gambaran pinjaman tunai biasa ialah wang pembiayaan disediakan melalui jual beli aset, bukan sekadar bank memasukkan wang ke dalam akaun pelanggan.

2. Bank menjual komoditi kepada pelanggan

Bank kemudian menjual komoditi itu kepada pelanggan pada harga jualan tertangguh RM700,000 seperti dalam contoh. Harga tersebut dipersetujui dalam akad, dan pelanggan membuat bayaran mengikut tempoh serta syarat pembiayaan. Pada tahap ini, pelanggan memiliki komoditi dan mempunyai tanggungan bayaran kepada bank.

Amaun RM400,000 dan RM700,000 mempunyai fungsi yang berbeza. Yang pertama ialah nilai komoditi dan dana pembiayaan dalam contoh, manakala yang kedua ialah harga jualan tertangguh yang dipersetujui. Membaca kedua-duanya sebagai satu angka yang sama akan mengaburkan cara pembiayaan itu disusun.

3. Komoditi dijual kepada pihak ketiga

Tujuan pelanggan ialah memperoleh dana untuk membeli rumah, bukannya menyimpan minyak sawit. Melalui pelantikan wakil atau wakalah, bank mengurus penjualan komoditi milik pelanggan kepada pembeli pihak ketiga. Dalam contoh ini, jualan tunai tersebut menghasilkan RM400,000.

Pelantikan wakil menjelaskan mengapa pelanggan tidak perlu mencari pembeli komoditi sendiri. Bank melaksanakan urusan berdasarkan mandat yang diberikan melalui dokumen pembiayaan. Justeru, bahagian wakalah dalam dokumen bukan sekadar istilah tambahan; ia menerangkan siapa yang dibenarkan mengurus transaksi bagi pihak pelanggan.

4. Hasil jualan disalurkan untuk pembelian rumah

Hasil jualan komoditi digunakan untuk tujuan pembiayaan hartanah. Dalam aliran yang dihuraikan ini, wang disalurkan kepada pemaju atau peguam pemegang amanah untuk menyelesaikan bayaran pembelian, mengikut urusan berkenaan. Ia bukan wang tunai yang diberikan untuk kegunaan bebas pelanggan.

Pada penghujung aliran ini, dana tersedia untuk membeli rumah dan pelanggan membayar tanggungannya kepada bank. Rumah yang dibeli pula menjadi jaminan kepada pembiayaan melalui urusan cagaran yang berkaitan. Komoditi menyediakan mekanisme memperoleh dana; rumah mempunyai peranan tersendiri sebagai hartanah yang dibiayai dan jaminan pembiayaan.

Adakah minyak sawit akan dihantar ke rumah?

Dalam aliran biasa yang diterangkan tadi, komoditi dijual semula untuk mendapatkan tunai. Oleh itu, hasil yang diperlukan pelanggan ialah dana pembiayaan, bukan penghantaran fizikal minyak sawit. Inilah sebabnya pembeli boleh menandatangani dokumen berkaitan komoditi tanpa perlu menyediakan tempat simpanan di rumah.

Kewujudan hak berkaitan serahan fizikal perlu dibezakan daripada tujuan praktikal transaksi pembiayaan tersebut. Pelanggan yang mahu memahami perkara itu boleh meminta bank menerangkan syarat serahan dalam dokumen berkenaan. Bagi pembelian rumah, aliran yang dihuraikan di sini menggunakan jualan semula melalui wakil.

Sepanjang pengalaman saya dalam industri hartanah sejak 2014, belum pernah ada pembeli rumah yang meminta minyak sawit mentah dihantar ke kediamannya. Persoalan yang lebih dekat dengan keperluan mereka ialah bagaimana wang disalurkan untuk rumah dan apakah tanggungan bayaran yang perlu difahami sebelum bersetuju.

Harga siling dan peranan bank

Harga siling jualan ialah satu perkara penting untuk dibaca dalam dokumen pembiayaan. Dalam contoh RM700,000 tadi, angka itu merujuk kepada harga jualan yang dipersetujui. Ia perlu dibezakan daripada amaun pembiayaan RM400,000 serta kadar keuntungan yang digunakan dalam pengiraan bayaran mengikut syarat kemudahan.

Apabila kadar keuntungan berkaitan penanda aras semasa berubah, pelanggan perlu memahami hubungan antara kadar tersebut, ansuran dan harga siling. Harga siling tidak patut dibaca sebagai alasan untuk mengabaikan butiran bayaran. Minta penerangan berdasarkan surat tawaran sendiri supaya setiap angka mempunyai maksud yang jelas.

Peranan bank sebagai pembiaya juga berbeza daripada peranan pemaju yang membina rumah. Transaksi pembiayaan tidak menjadikan bank pihak yang melaksanakan kerja binaan. Membezakan pihak-pihak ini membantu pelanggan memahami kepada siapa sesuatu persoalan tentang pembiayaan atau pembinaan perlu ditujukan.

Apa yang perlu difahami sebelum menandatangani?

Apabila membaca surat tawaran, ikuti aliran transaksi: bank membeli komoditi, menjualnya kepada pelanggan secara tertangguh, mengurus penjualan kepada pihak ketiga sebagai wakil, kemudian menyalurkan hasil untuk pembelian rumah. Padankan aliran itu dengan amaun pembiayaan, harga jualan, tempoh dan pelantikan wakil yang dinyatakan.

Komoditi Murabahah lebih mudah difahami apabila tujuan dan mekanismenya dipisahkan dengan jelas. Tujuan anda tetap membeli rumah. Jual beli komoditi menerangkan cara dana pembiayaan disediakan. Sebelum menandatangani, pastikan pegawai bank menjelaskan hubungan antara kedua-duanya dan bukannya sekadar menunjukkan ruang yang perlu ditandatangani.