Warga Asing Beli Hartanah Malaysia: Kos Sebenar, Undang undang dan Realiti Pasaran 2026

Warga asing beli hartanah Malaysia atas nama sendiri masih dibenarkan sepenuhnya pada 2026 — menjadikan Malaysia salah satu daripada segelintir pasaran di Asia Tenggara yang membenarkan pemilikan hak milik kekal atau pajakan tanpa rakan kongsi tempatan, struktur amanah atau susunan penama. Namun sejak 1 Januari 2026, kos untuk berbuat demikian telah berubah secara material dengan pengenalan duti setem rata 8 peratus ke atas pemindahan hartanah kediaman kepada bukan warganegara. Artikel ini memecahkan struktur kos sebenar, keperluan undang undang yang paling kerap disalah faham, kedudukan Malaysia berbanding pasaran serantau selepas beberapa perubahan besar pada 2024 hingga 2026, dan data rasmi tentang berapa ramai warga asing yang sebenarnya membeli rumah di negara ini.

Apa yang Malaysia benarkan, dan mengapa ia jarang di rantau ini

Di bawah Kanun Tanah Negara, bukan warganegara boleh memperoleh unit kondominium, apartmen servis, atau kategori hartanah berkepilan tertentu atas nama sendiri, lengkap dengan hak milik yang sah, status cagaran yang boleh dibiayai bank, serta hak untuk memajak, menjual atau mewasiatkan aset tersebut.

Malaysia mengendalikan sistem pendaftaran tanah Torrens. Hak pemilikan yang berdaftar diiktiraf dan boleh dikuatkuasakan. Rakan kongsi Amin, Yap & Co, Datuk Peter S K Yap, menjelaskan kepada EdgeProp bahawa struktur ini menjadikan rangka kerja Malaysia mudah difahami oleh pembeli antarabangsa, kerana carian di pejabat tanah dapat mengesahkan butiran pemilikan dengan jelas.

Rakan kongsi Chan, Lee & Co, Mike Lee Seang Yik, menambah bahawa persepsi pemilikan hartanah asing di Malaysia bersifat terlalu ketat atau rumit dari segi undang undang adalah salah faham yang meluas. Terdapat keperluan kawal selia seperti kebenaran pihak berkuasa negeri dan ambang harga belian minimum, tetapi prosesnya lebih bersifat pentadbiran daripada menghalang.

Perbandingan serantau menjelaskan kenapa perkara ini penting.

Dua baris dalam jadual itu telah berubah sejak 2024, dan kebanyakan kandungan perbandingan yang beredar di internet masih menyiarkan versi lama. Perkara itu dibincangkan dengan lebih terperinci di bawah.

Duti setem 8 peratus: perubahan tunggal terbesar untuk 2026

Asas perundangan

Duti setem rata 8 peratus ke atas surat cara pindah milik hartanah kediaman melibatkan bukan warganegara berkuat kuasa 1 Januari 2026. Asasnya ialah Akta Kewangan 2025 (Akta 874), yang memasukkan perenggan baharu (ab) ke dalam Perkara 32, Jadual Pertama, Akta Setem 1949, dan pada masa yang sama mengeluarkan hartanah kediaman daripada kadar rata 4 peratus sedia ada di bawah perenggan (aa).

Tiga butiran yang jarang disebut dengan tepat:

1. Ia terpakai kepada syarikat asing dan orang yang bukan warganegara dan bukan pemastautin tetap. Pemegang status pemastautin tetap terkecuali daripada kadar 8 peratus atas kehendak statut itu sendiri.
2. Takrif hartanah kediaman dalam Akta itu termasuk apartmen servis dan pejabat kecil pejabat rumah, kategori yang sering dianggap bukan kediaman oleh pembeli.
3. Hartanah bukan kediaman kekal di bawah kadar rata sedia ada 4 peratus, kerana Akta Kewangan 2025 tidak memansuhkan perenggan (aa) tetapi hanya menyempitkan skopnya.

Kos perolehan sebenar, dikira

Kesan sebenarnya paling jelas apabila dibandingkan secara berdampingan. Bagi hartanah kediaman bernilai RM1.5 juta:

Perbezaannya RM76,000, atau kira kira 2.7 kali ganda. Ini duti setem sahaja, sebelum kebenaran pihak berkuasa negeri, yuran guaman, bayaran pendahuluan dan caj pendaftaran diambil kira.

Pengamal undang undang yang ditemu bual EdgeProp meletakkan kos keseluruhan bagi pembeli tunai antara 10 hingga 12 peratus daripada harga belian, dengan variasi kira kira satu hingga dua peratus antara negeri berikutan caj pentadbiran pejabat tanah negeri yang berbeza.

Kesan awal ke atas tingkah laku pembeli

Lee melaporkan kelembapan ketara dalam perolehan hartanah kediaman oleh pembeli asing selepas pelaksanaan kadar 8 peratus, terutamanya apabila digandingkan dengan ambang harga belian minimum sedia ada.

Rakan kongsi Ramesh Dipendra Jeremiah Law, Jeremiah R Gurusamy, memerhatikan peralihan ke arah aset hasil sewa lebih tinggi atau aset premium, di mana kos perolehan yang meningkat dapat dijustifikasikan dengan lebih baik. Pengarah eksekutif Knight Frank Property Hub, Adrian Yeoh, merumuskannya dengan ringkas: permintaan asing tidak hilang, ia menjadi lebih berdisiplin.

Kebenaran pihak berkuasa negeri di bawah Seksyen 433B

Ini keperluan yang paling kerap diabaikan oleh pembeli, dan akibat mengabaikannya adalah yang paling berat.

Di bawah Bahagian 33A Kanun Tanah Negara, Seksyen 433B menetapkan bahawa bukan warganegara dan syarikat asing hanya boleh memperoleh tanah dengan kelulusan bertulis terlebih dahulu daripada Pihak Berkuasa Negeri. Seksyen 433C menyatakan pelupusan atau urusan yang melanggar Seksyen 433B adalah terbatal dan tidak sah.

Perhatikan perbezaannya. Transaksi itu bukan sekadar tidak boleh didaftarkan. Ia batal.

Seksyen 433E memperuntukkan bayaran levi dalam kes tertentu, dan Seksyen 433G menetapkan levi itu perlu dijelaskan dalam tempoh 30 hari daripada notis kelulusan.

Yap menegaskan bahawa kesalahfahaman undang undang paling lazim ialah anggapan menandatangani perjanjian jual beli (SPA) memberikan pemilikan segera dan tanpa syarat. Dalam praktiknya, transaksi kekal tertakluk kepada kelulusan negeri, dan harga belian yang dibayar kepada penjual perlu dilindungi dengan betul di dalam akaun amanah sehingga semua syarat dipenuhi.

Levi kebenaran negeri berbeza antara negeri. Di Johor, levi ke atas hartanah yang dibeli oleh kepentingan asing dinaikkan berkuat kuasa 1 Julai 2025. Berdasarkan Pekeliling Pejabat Tanah dan Galian (PTG) Johor Bilangan 1/2025, levi untuk hartanah kediaman, komersial dan pertanian dinaikkan daripada 2 peratus kepada 3 peratus rata, dengan minimum RM30,000 (pindahan dalam kalangan keluarga: 2 peratus, minimum RM20,000). Levi untuk tanah perindustrian dinaikkan berasingan ke 4 peratus — ini bukan satu skala bertingkat tunggal merentasi semua jenis hartanah. Negeri lain menetapkan levi mengikut kadar masing masing — sahkan angka sebenar dengan pejabat tanah negeri berkenaan sebelum menandatangani apa apa.

Hartanah yang warga asing tidak dibenarkan beli

Garis panduan perolehan hartanah persekutuan menyenaraikan kategori berikut sebagai tidak boleh diperoleh oleh kepentingan asing:

1. Hartanah bernilai kurang daripada RM1,000,000 seunit
2. Unit kediaman dalam kategori kos rendah dan kos sederhana rendah sebagaimana ditentukan oleh Pihak Berkuasa Negeri
3. Hartanah yang dibina atas Tanah Rizab Melayu
4. Hartanah yang diperuntukkan kepada kepentingan Bumiputera dalam mana mana projek pembangunan

Satu nuansa penting yang sering disalah nyatakan: tanah pertanian tidak diharamkan sepenuhnya. Ia dikawal. Perolehan unit komersial, tanah pertanian dan tanah perindustrian bernilai RM1,000,000 dan ke atas perlu didaftarkan di bawah syarikat tempatan, dengan kebenaran Seksyen 433B masih terpakai di atasnya. Menulis bahawa warga asing tidak boleh membeli tanah pertanian, tanpa kelayakan itu, adalah tidak tepat.

Ambang harga minimum: apa yang boleh disahkan, dan apa yang tidak

Angka RM1,000,000 seunit adalah lantai persekutuan, ditetapkan dalam garis panduan perolehan hartanah oleh Unit Perancang Ekonomi (EPU) dan berkuat kuasa sejak 1 Mac 2014.

Namun tanah adalah perkara negeri. Setiap negeri menetapkan ambang operasinya sendiri, dan ambang itu boleh berada di atas atau di bawah paras persekutuan. Kedudukan ini disahkan secara berasingan oleh kenyataan peringkat menteri bahawa RM1 juta bukan dasar menyeluruh di seluruh negara, dan oleh keputusan Johor untuk mengekalkan paras RM1 juta sebagai pilihan negeri.

Presiden lepas Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan Malaysia, Datuk Ho Hon Sang, mengesahkan bahawa syarat ambang tidak seragam antara negeri, dan menyeru rasionalisasi lanjut. Beliau berhujah Kuala Lumpur sepatutnya menurunkan ambang sekurang kurangnya untuk sepadan dengan keperluan minimum program Malaysia My Second Home, iaitu RM600,000.

Di sinilah artikel ini akan berhenti memberi nombor. Penjelasannya ada di seksyen seterusnya.

Tiga angka yang tidak diterbitkan dalam artikel ini

Setiap fakta bernombor dalam artikel ini disokong sekurang kurangnya dua sumber bebas peringkat rasmi atau media bereditorial. Tiga angka yang sangat popular gagal ujian itu, dan sengaja ditinggalkan.

Pertama, jadual ambang harga minimum negeri demi negeri. Sumber terbaik yang boleh diperoleh ialah pekeliling badan profesional bertarikh Oktober 2024, dan tiada pengesahan bebas kedua bagi angka setiap negeri. Beberapa negeri turut menurunkan ambang secara sementara semasa kempen pemilikan rumah lalu, dan pengurangan itu telah tamat tempoh. Jadual sedemikian yang tersebar luas di internet berkemungkinan besar sudah lapuk. Sahkan dengan pejabat tanah negeri atau peguam pindah milik, bukan dengan carta.

Kedua, angka 300,000 pengulang alik harian antara Johor dan Singapura. Angka bulat ini muncul di merata tempat tetapi tiada satu pun sumber rasmi atau media bereditorial yang boleh mengesahkannya. Yang boleh disahkan ialah unjuran rasmi kira kira 40,000 penumpang sehari bagi Sistem Transit Aliran Pantas apabila mula beroperasi.

Ketiga, margin pembiayaan maksimum 70 peratus untuk pembeli asing. Bank Negara Malaysia membenarkan bukan pemastautin meminjam ringgit daripada bank berlesen dalam negara untuk membiayai pembelian hartanah tak alih, kecuali pembelian tanah kosong sahaja. Bank Negara tidak menetapkan had margin khusus untuk bukan pemastautin. Margin yang ditawarkan adalah keputusan komersial setiap bank, kes demi kes. Sesiapa yang menyebut satu peratusan tetap sedang menyatakan amalan pasaran sebagai peraturan.

RPGT: struktur yang menghukum keluar awal

Cukai Keuntungan Harta Tanah dikenakan ke atas keuntungan boleh dikenakan cukai, bukan harga jualan kasar. Bagi bukan warganegara dan bukan pemastautin tetap, kadarnya ditetapkan di bawah Bahagian III, Jadual 5, Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976.

Perbezaan yang paling material bukan pada tahun tahun awal. Ia pada tahun keenam. Seorang warganegara keluar tanpa cukai selepas lima tahun. Seorang warga asing masih membayar 10 peratus, tanpa had masa.

Ini menjadikan tempoh pegangan sebagai keputusan strategik, bukan keputusan pasif. Yeoh menasihatkan pembeli yang mengekalkan disiplin pada harga masuk, pemilihan lokasi dan tempoh pegangan, khususnya enam tahun ke atas, berada pada kedudukan terbaik untuk membolehkan struktur kos Malaysia bekerja memihak kepada mereka.

Malaysia My Second Home pada 2026

Program MM2H yang dikendalikan Kementerian Pelancongan, Seni dan Budaya kini beroperasi dalam empat kategori.

Syarat yang sama merentas semua kategori: pengeluaran deposit tetap sehingga 50 peratus dibenarkan untuk pembelian kediaman, pendidikan, perubatan dan aktiviti berkaitan pelancongan; sekatan menjual semula hartanah selama sekurang kurangnya 10 tahun; tinggal minimum 90 hari kumulatif setahun bagi peserta bawah 50 tahun, dan dikecualikan bagi 50 tahun ke atas. Bukti pendapatan luar pesisir tidak lagi diperlukan.

Dua perkara yang jarang dijelaskan dengan betul

Deposit tetap ditetapkan dalam dolar Amerika Syarikat, bukan ringgit. Tiada nilai ringgit rasmi diwartakan. Pada kadar pertukaran akhir Julai 2026, US$1 juta bersamaan kira kira RM4.09 juta, tetapi angka itu bergerak setiap hari. Mana mana bahan pemasaran yang memberikan nilai ringgit tetap sedang memberi gambaran ketepatan yang tidak wujud.

Tempoh visa juga tidak dikeluarkan sebagai satu pas berterusan. Pengendorsan dikeluarkan dalam blok lima tahun yang boleh diperbaharui, dengan penilaian semula kelayakan pada setiap pembaharuan.

Ketua daerah kumpulan PropNex Malaysia, Sean Cheah, memerhatikan majoriti pemohon memilih Silver kerana kebolehcapaian kewangan, dan ramai memilih untuk tidak mengunci dana besar dalam deposit tetap melainkan nilai bersih dan rancangan jangka panjang mereka menjustifikasikannya.

Pada 2026, perubahan sebenar dalam MM2H bukan pada angka. Kementerian Dalam Negeri memperkenalkan reformasi keselamatan merangkumi penyepaduan pangkalan data dengan Jabatan Imigresen, pendaftaran wajib ejen, saringan polis dan surat kelakuan baik negara asal, serta kawalan lebih ketat ke atas pengeluaran deposit untuk pembelian hartanah.

Berapa ramai warga asing sebenarnya membeli rumah di Malaysia

Ini soalan yang paling kerap dijawab dengan perasaan dan bukan data.

Berdasarkan data transaksi hartanah kediaman yang dikemukakan dalam jawapan bertulis Dewan Rakyat pada November 2025, bagi separuh pertama tahun 2025:

• Transaksi oleh warga asing: 913 unit bernilai RM1.904 bilion
• Transaksi oleh warganegara Malaysia: 119,394 unit bernilai RM47.47 bilion
• Bahagian warga asing mengikut volum: 0.76 peratus
• Bahagian warga asing mengikut nilai: 3.8 peratus

Mengikut kewarganegaraan, China mendahului dengan 329 unit bernilai RM834.65 juta, diikuti Singapura dengan 320 unit bernilai RM518.27 juta, dan India dengan 47 unit bernilai RM87.16 juta.

Jurang antara 0.76 peratus volum dan 3.8 peratus nilai memberitahu kita perkara yang paling penting tentang permintaan asing. Ia kecil dari segi bilangan, tetapi tertumpu pada segmen harga yang jauh lebih tinggi daripada purata pasaran.

Ho mengesahkan penilaian yang sama daripada perspektif industri. Penyumbang dan klien terbesar kekal rakyat Malaysia sendiri, tetapi belian oleh warga asing masih signifikan kepada industri dalam segmen tertentu.

Di mana permintaan asing sebenarnya berada

Minat pembeli asing tidak tersebar sekata. Ia tertumpu pada tiga kawasan: Lembah Klang, Johor dan Pulau Pinang.

Di Lembah Klang, minat paling kuat berada di pusat bandar Kuala Lumpur, Tun Razak Exchange, Bukit Bintang, Mont’Kiara, Damansara Heights, Bangsar, serta nod bersepadu terpilih seperti KL Metropolis dan KL Eco City. Di Pulau Pinang, tumpuan berada pada alamat tepi laut sekitar Gurney Drive, Gurney Bay, Tanjung Tokong, Tanjung Bungah dan Seri Tanjung Pinang. Di Johor, minat paling kuat di Iskandar Puteri, khususnya Puteri Harbour dan Medini, serta projek pusat bandar dan tepi laut Johor Bahru.

Berdasarkan paras pasaran indikatif yang dikumpulkan EdgeProp daripada perunding bernama pada pertengahan Jun 2026, dan bukan bukti penilaian rasmi, harga tanya bagi projek utama di kawasan tersebut umumnya berada dalam julat RM1,200 hingga RM2,500 psf di Lembah Klang, RM1,200 hingga lebih RM2,000 psf di kawasan tepi laut utama Pulau Pinang, dan RM600 hingga RM1,000 psf di Medini dan Iskandar Puteri.

Yeoh mencatatkan bahawa kediaman mewah pusat bandar Kuala Lumpur secara umum dipasarkan sekitar RM1,200 hingga RM3,500 psf bergantung kepada bangunan, usia dan spesifikasi, sementara daerah mewah setanding di Singapura dan Hong Kong kerap melebihi RM5,000 hingga RM10,000 psf. Jurang harga itulah yang terus menyokong minat.

Beliau juga memberi amaran tentang kesilapan penentuan harga terbesar yang dilakukan pembeli asing, iaitu menganggap sesuatu hartanah murah semata mata kerana Malaysia lebih murah daripada Singapura atau Hong Kong, tanpa menanda arasnya terhadap harga jualan semula tempatan, permintaan sewa dan kecairan keluar.

RTS Link: apa yang disahkan, apa yang tidak

Sistem Transit Aliran Pantas Johor Bahru ke Singapura dijadualkan memulakan operasi penumpang pada 1 Januari 2027.

Yang boleh disahkan daripada sumber rasmi: perjalanan antara Bukit Chagar dan Woodlands North mengambil masa kira kira lima minit; kapasiti sistem 10,000 penumpang sejam setiap arah; jajaran sepanjang empat kilometer; dan kemajuan pembinaan sekitar 90 peratus setakat akhir April 2026, dengan kerja telah beralih kepada penyepaduan dan ujian sistem sempadan. Tambang belum ditetapkan dan cadangannya dijangka dibentangkan kepada kedua dua kerajaan pada suku ketiga 2026.

Yeoh berpandangan RTS tidak mencipta permintaan baharu, sebaliknya mengurangkan geseran dalam ekosistem ekonomi yang sudah wujud. Itu perbezaan yang penting untuk pembeli yang membeli atas naratif sambungan.

Kedudukan Malaysia berbanding pesaing, selepas 2024

Dua perubahan besar sejak 2024 telah mengubah peta perbandingan, dan kebanyakan kandungan yang masih beredar belum dikemas kini.

Hong Kong telah membuang semua sekatan pembeli asingnya. Duti Setem Pembeli, Duti Setem Khas dan Duti Setem Kediaman Baharu semuanya dimansuhkan berkuat kuasa 28 Februari 2024. Hari ini, pembeli bukan pemastautin tetap di Hong Kong membayar duti setem nilai ad valorem yang sama persis dengan penduduk tetap, bermula dari kadar rata HK$100 bagi hartanah sehingga HK$4 juta. Mana mana perbandingan yang masih menyenaraikan duti setem pembeli 15 peratus Hong Kong adalah salah.

Australia bergerak ke arah bertentangan sepenuhnya. Sejak 1 April 2025, warga asing termasuk pemastautin sementara diharamkan daripada membeli kediaman sedia ada, dan larangan itu telah dilanjutkan sehingga 30 Jun 2029. Surcaj duti pembeli asing negeri berada antara 7 hingga 9 peratus, dengan surcaj cukai tanah pemilik asing antara 2 hingga 5 peratus di atasnya.

Singapura mengekalkan tembok 60 peratusnya dan menambah penalti spekulasi yang lebih panjang. Duti Setem Pembeli Tambahan bagi warga asing kekal 60 peratus sejak 27 April 2023. Duti Setem Penjual pula diperketatkan pada 4 Julai 2025, dengan tempoh pegangan dilanjutkan daripada tiga tahun kepada empat tahun dan kadar dinaikkan kepada 16, 12, 8 dan 4 peratus.

Berbanding kedudukan itu, kos perolehan keseluruhan Malaysia pada 10 hingga 12 peratus kekal jauh lebih rendah daripada beberapa pintu masuk serantau yang bersaing, dan yang lebih penting, Malaysia masih membenarkan hak milik atas nama sendiri untuk aset yang bukan sahaja baharu.

Kesimpulan: Warga Asing Beli Hartanah Malaysia — Masih Terbuka, Tetapi Tidak Lagi Murah

Proposisi Malaysia kepada pembeli asing pada 2026 boleh diringkaskan dalam satu ayat. Akses hak milik kekal yang jarang di rantau ini, rangka kerja perundangan yang boleh diramal, dan program penginapan jangka panjang yang berfungsi, kini dipadankan dengan kos masuk yang jauh lebih tinggi dan struktur cukai keluar yang menghukum pemilikan pendek.

Bagi pembeli yang merancang tempoh pegangan enam tahun ke atas, masuk pada harga yang ditanda aras terhadap transaksi tempatan dan bukan terhadap harga Singapura, dan memahami bahawa kebenaran pihak berkuasa negeri adalah syarat sah dan bukan formaliti, sistem ini masih berfungsi dengan baik.

Bagi pembeli yang masuk atas naratif dan keluar dalam tempoh tiga tahun, gabungan duti setem 8 peratus di hadapan dan RPGT 30 peratus di belakang akan memakan sebahagian besar apa apa keuntungan yang wujud.

Setiap angka dalam artikel ini bergerak, dan sebahagiannya bergerak mengikut negeri. Ambang harga minimum, levi kebenaran negeri dan margin pembiayaan bank memerlukan pengesahan kes demi kes sebelum apa apa komitmen dibuat. Untuk semakan lanjut berdasarkan situasi, lokasi dan struktur pemilikan anda sendiri, hubungi Ejen Hartanah Berdaftar Syakir Zainol.

Artikel berkaitan: Overhang Hartanah Malaysia 2026: Breakdown Ikut Negeri · Beza SPA dan MOT